Zarzuty do operatu szacunkowego – co trzeba wiedzieć?

Podczas procedury wywłaszczeniowej jednym z kluczowych dokumentów jest operat szacunkowy. Bez niego nie da się określić kwoty odszkodowania za nieruchomość oraz wypłacić zaliczki na jej poczet. W przypadku wystąpienia wątpliwości co do wyliczeń, należy zgłosić zarzuty do operatu.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), operat szacunkowy jest opinią o wartości danej nieruchomości. Jego sporządzenie pociąga za sobą szereg konsekwencji, ponieważ bez operatu niemożliwe jest np. określenie wartości odszkodowania w przypadku wywłaszczeń. Stanowi zatem podstawę do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie lub decyzji o wywłaszczeniu orzekającej jednocześnie odszkodowanie.

Z operatem szacunkowym spotkają się również m.in. zaciągający kredyt hipoteczny, wnoszący nieruchomość do spółki, ustalający warunki spadkowe oraz uczestniczący w postępowaniu upadłościowym. Zweryfikowanie poprawności informacji zawartych w dokumencie leży zatem w ich bezpośrednim interesie.

Operat szacunkowy – kto go sporządza i co powinien zawierać?

Osobą uprawnioną do sporządzenia operatu szacunkowego jest rzeczoznawca majątkowy. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa elementy, jakie powinien zawierać dokument.

Niezwykle istotne jest przedstawienie obliczeń wartości, a także samego wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Sam operat jest ważny przez 12 miesięcy, licząc od daty jego sporządzenia, co wynika z art. 156 ust. 3 ugn. Kolejny ustęp mówi, że w przypadku utraty ważności, rzeczoznawca może potwierdzić aktualność operatu na kolejne 12 miesięcy. Będzie to jednak możliwe tylko wtedy, jeśli nie zmienią się czynniki zawarte w art. 154 ust. 1 ugn. Zaliczają się do nich: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Termin jest jednak w tym przypadku liczony od daty zakończenia ważności operatu, a nie od dnia jego potwierdzenia.

Jak zakwestionować operat szacunkowy?

Organ zlecający sporządzenie operatu szacunkowego zawiadamia stronę o zgromadzeniu materiału dowodowego. Zgodnie z art. 156 ust. 1a ugn, osoba wywłaszczana może zapoznać się z operatem bezpośrednio w urzędzie, ma również m.in. prawo do sporządzania notatek i odpisów.

Jeżeli zauważy się błędy, to wszelkiego typu zarzuty oraz uwagi trzeba złożyć do odpowiedniego organu administracyjnego. Dla przykładu, jeżeli sprawa dotyczy operatu szacunkowego sporządzonego w celu wywłaszczeń pod drogę krajową – do wojewody, pod drogę gminną – do starosty. Organy kierują do rzeczoznawcy zapytania oraz zarzuty. Powinien się on ustosunkować do nich w wyznaczonym terminie. Co istotne, w przypadku błędów, rzeczoznawca nigdy nie nanosi poprawek na dokumencie, ale sporządza nowy operat szacunkowy.

Jak poprawnie składać zarzuty do operatu szacunkowego? Oprócz wskazywania braków formalnych, należy powoływać się na konkretne fakty. Istotne będą np. niedostateczna liczba porównywanych w operacie nieruchomości, nieaktualne dane, a także wszelkiego rodzaju błędy w opisie nieruchomości oraz rachunkowe (o ile oczywiście wystąpią). Kluczowa w tym przypadku jest odpowiednia, dobra argumentacja. Niestety, osobom bez doświadczenia oraz odpowiedniej wiedzy raczej trudno jest w przekonujący sposób zakwestionować dany operat szacunkowy.

Warto przy tym dodać, że w przypadku zawarcia wszystkich elementów wynikających z § 56 przywołanego wcześniej rozporządzenia, a także niedostatecznego uargumentowania zarzutów, uwagi mogą zostać nieuwzględnione. Trudno bowiem oczekiwać od starosty lub wojewody znajomości metodologii szacowania wartości gruntów czy zabudowań.

Czym jest kontroperat i kiedy można włączyć go do dowodów?

Jednym z materiałów dowodowych przy ustalaniu lub kwestionowaniu wysokości odszkodowania może być operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę. W takim przypadku trzeba jednak liczyć się z dodatkowymi kosztami. Zamówienie tzw. kontroperatu leży bowiem w gestii osoby zgłaszającej zarzuty. Sporządzenie alternatywnego operatu szacunkowego, w zależności od rodzaju nieruchomości, kosztuje od kilkuset do nawet kilku tys. zł. Wpływ na to ma przede wszystkim wielkość nieruchomości, a także liczba i rodzaju elementów wpływających na jej wycenę. Kontroperat również zachowuje ważność przez 12 miesięcy.

Operat sporządzony na zlecenie strony można złożyć m.in.: jako dowód do organu administracyjnego I instancji w trakcie postępowania prowadzącego do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, podczas rozprawy administracyjnej, wraz z odwołaniem się od decyzji ustalającej odszkodowanie (w trakcie przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, co wynika z zapisu art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego) lub w trakcie postępowania sądowo-administracyjnego – w razie zaskarżenia decyzji, która stała się ostateczna.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że organ II instancji może decyzję wydaną w I instancji utrzymać w mocy; uchylić w całości lub części, wydając rozstrzygnięcie; umorzyć postępowanie albo uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać do ponownego jej rozpoznania. Warto dodać, że w trakcie rozprawy administracyjnej istnieje też możliwość bezpośredniego zadawania pytań rzeczoznawcy.

Jeżeli dojdzie do postępowania sądowo-administracyjnego, to sąd może porównać operaty sporządzone na zlecenie organu oraz strony. Orzeczenie będzie wydane na podstawie spójności i logiczności przedstawionych dowodów. Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku poprawności formalnej pierwszego operatu oraz braku przekonującej argumentacji, sąd może powołać się na wskazany wyżej art. 157 ust. 1 ugn, zgodnie z którym nie posiada wiedzy specjalnej do takiej oceny. Warto jednak zauważyć, że w takim przypadku sąd może powołać biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego, który również jest uprawniony do sporządzenia operatu.

Uwagi do operatu a ocena merytoryczna pracy rzeczoznawcy

W przypadku wątpliwości odnośnie operatu, można również zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z art. 157 ugn, zweryfikowanie poprawności informacji zawartych w operacie szacunkowym powinno odbyć się w terminie do 2 miesięcy. Wprawdzie organizacja nie zmieni samego operatu szacunkowego ani go nie unieważni, ale jej negatywna ocena ma wpływ na postrzeganie dokumentu jako dowodu.

Skarga na rzeczoznawcę

Warto też dodać, że rzeczoznawcy – zgodnie z art. 178 ugn – podlegają odpowiedzialności zawodowej i można składać na ich pracę skargi do ministra. Dlatego w przypadku oczywistych uchybień i nierzetelności, rzeczoznawca raczej nie będzie narażać się na możliwe kary: m.in. naganę, zawieszenie uprawnień czy nawet ich utratę. Jeżeli w stosunku do danego rzeczoznawcy toczy się postępowanie dyscyplinarne, to wystawione przez niego operaty szacunkowe nie powinny stanowić dowodu w sprawie.

Zarzuty do operatu szacunkowego – podsumowanie

Podsumowując: niepoprawny operat szacunkowy może zostać zakwestionowany. To bardzo dobra informacja dla osób wywłaszczanych. Niestety, raczej nie stanie się to samo z siebie i wymaga aktywności od strony zainteresowanej. Niezbędne jest wcześniejsze zweryfikowanie, czy dokument został przygotowany zgodnie z wymaganiami formalnymi, a także czy zawiera prawidłowe wyliczenia na podstawie pełnych i aktualnych danych.

Wszelkiego typu zarzuty odnoszące się do wadliwego operatu należy odpowiednio uargumentować. W praktyce, bez przygotowania i przedłożenia alternatywnej wyceny przygotowanej przez innego rzeczoznawcę, może się to okazać dość trudne.