Wywłaszczenie pod inwestycje gminne

Wywłaszczenie pod inwestycje gminne to często konieczność, kiedy lokalne władze realizują projekty takie jak budowa dróg, infrastruktury wodociągowej czy obiektów użyteczności publicznej. Choć takie działania mają na celu poprawę jakości życia mieszkańców, ingerują w prawo własności. Proces wywłaszczenia bywa skomplikowany i rodzi wiele pytań, dlatego warto rozważyć skorzystanie z pomocy prawnika, aby skutecznie chronić swoje prawa i interesy.

Państwo (rząd centralny) odpowiada co do zasady za inwestycje o ogólnokrajowym znaczeniu, szczególnie te związane z dużą infrastrukturą (lotniska, koleje, porty) i bezpieczeństwem narodowym. Samorządy przeprowadzają natomiast lokalne inwestycje, które mają bezpośredni wpływ na codzienne życie mieszkańców. Większość tego typu projektów realizują gminy. Taki obowiązek nakłada na nie m.in. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Zgodnie z art. 7 ust. 1 tejże ustawy, zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy bowiem do zadań własnych gminy.

Przedsięwzięcia gminne mają na celu zwłaszcza:

• Rozwój infrastruktury: drogi, mosty, chodniki, sieci wodociągowe i kanalizacyjne poprawiają jakość życia mieszkańców. Lepsza infrastruktura ułatwia codzienne funkcjonowanie, poprawia komunikację i zwiększa bezpieczeństwo.
• Zaspokajanie potrzeb społeczności lokalnej: gmina inwestuje w obiekty użyteczności publicznej, aby zaspokoić oczekiwania mieszkańców w zakresie edukacji, zdrowia, rekreacji i kultury.
• Rozwój gospodarczy: inwestycje w infrastrukturę przyciągają przedsiębiorców, co może prowadzić do tworzenia nowych miejsc pracy i zwiększenia dochodów gminy z podatków. Gmina może również wspierać rozwój lokalnych firm, co wzmacnia lokalną gospodarkę.
• Poprawę atrakcyjności turystycznej: rozwój infrastruktury oraz estetyki przestrzeni publicznej może uczynić gminę bardziej atrakcyjną zarówno dla inwestorów, jak i turystów. Inwestycje w rozwój turystyki mogą przynieść dodatkowe dochody do gminnej kasy.
• Spełnianie obowiązków prawnych i regulacyjnych: niektóre inwestycje są konieczne ze względu na ustawowe wymogi, takie jak ochrona środowiska, zapewnienie dostępu do edukacji czy służby ochrony zdrowia. Gmina musi spełniać te obowiązki, aby dostosować się do krajowych i europejskich norm.
• Ochronę zabytków i miejsc pamięci: działanie takie pozwalają na kształtowanie oraz utrzymanie lokalnej tożsamości kulturowej. Mogą jednocześnie stanowić element przyciągający turystów, pozytywnie wpływać na estetykę oraz stanowić element promocji regionu.

Kiedy gmina może wywłaszczyć pod gminne inwestycje?

Gminy mogą posiadać w swoich zasobach nieruchomości, na których często udaje się zrealizować kluczowe inwestycje bez ingerowania w cudze prawo własności. Nie zawsze jednak będzie to możliwe. W takich przypadkach przepisy dają samorządom uprawnienia do pozyskania niezbędnych – prywatnych – nieruchomości w drodze wywłaszczenia. Zgodnie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., takie działanie musi być jednocześnie usprawiedliwione koniecznością zrealizowania tzw. celu publicznego (art. 21 Konstytucji RP). Przymusowe odjęcie praw do nieruchomości musi zawsze zostać też skompensowane „słusznym” odszkodowaniem (art. 21 Konstytucji RP). Odszkodowanie może być finansowe lub zostać zrealizowane w formie przyznania tzw. nieruchomości zamiennej (por. art. 114 ust. 1 ugn).

Czym są cele publiczne? Ustawodawca wyodrębnił katalog inwestycji uznawanych za cele publiczne w art. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Zastrzeżono przy tym, że nie jest to pełne zestawienie, ponieważ za cele publiczne mogą być uznane również inne inwestycje określone tak w odrębnych ustawach.

Ustalenie, czy dana inwestycja spełnia kryteria celu publicznego, nie zawsze jest jednoznaczne i czasem prowadzi do sporów sądowych. Zasadniczo uznaje się, że publiczny charakter celu związany jest z powszechnym korzystaniem z jakiegoś dobra, przedmiotu, urządzenia itp. albo z korzystaniem z nich dla dobra powszechnego, przy czym powszechność oznacza dużą liczbę osób przebywających lub zamieszkujących na danym terytorium, tj. wszystkich lub większość (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 lutego 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 1599/17).

Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że pewne inwestycje będą zawsze spełniały kryteria celu publicznego, niezależnie od liczby czerpiących z nich korzyści. Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28 czerwca 2018 r. sygn. akt IV SA/Po 349/18: kwestia budowy dróg publicznych niezależnie czy mamy do czynienia z istniejącą drogą, czy jej rozbudową, czy też będącą dopiero konsekwencją udzielonego zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, stanowi cel publiczny. Oznacza to, że budowa drogi gminnej jako drogi publicznej jest inwestycją celu publicznego z mocy prawa, niezależnie od tego, jaka część mieszkańców gminy będzie z tej drogi korzystać.

Inwestycje, pod które gmina może wywłaszczyć i podstawy prawne – przykłady

Osoby wywłaszczane pod gminne inwestycje celu publicznego powinny mieć świadomość, że nie istnieje akt regulujący wszystkie warunki, na jakich przebiegają wywłaszczenia. Tryb zawarty w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami okazał się w praktyce dla organów problematyczny – czasochłonny i kosztowny. Zgodnie z nim, organ administracyjny jest zobligowany do podjęcia rokowań z właścicielami nieruchomości (art. 114 ust. 1 ugn). Postępowanie wywłaszczeniowe wszczyna się dopiero, jeśli w ciągu dwóch miesięcy nie dojdzie do porozumienia dotyczącego sprzedaży nieruchomości (art. 115 ust. 2 ugn). W dalszym etapie, organ ma obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, która kończy się wydaniem decyzji o wywłaszczeniu (118 ust. 1 ugn). Decyzja ta musi również określać wysokość należnego odszkodowania (art. 119 ust. 1 pkt 7 ugn).

W związku z powyższym, uchwalono szereg specustaw, które umożliwiają szybkie przejęcie nieruchomości na podstawie decyzji lokalizacji celu publicznego. Odszkodowanie natomiast ustalane jest w odrębnej decyzji (lub w drodze rokowań) w terminie późniejszym. Specustawy uchwalano dla najpowszechniejszych przedsięwzięć celu publicznego lub takich o strategicznym znaczeniu.

W praktyce, w przypadku inwestycji gminnych często wykorzystywane są:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – reguluje zasady wywłaszczania gruntów pod drogi publiczne, na jej podstawie mogą być budowane także znajdujące się w tzw. pasie drogowym: drogi rowerowe, parkingi, chodniki, tory tramwajowe itp.
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym – na jej podstawie gmina może zrealizować linię tramwajową niezależną od istniejącej (planowanej) drogi.
• Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych – stanowi podstawę prawną dla inwestycji w zbiorniki retencyjne czy kanały ulgi.

Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że chociaż niektóre zadania nie są uznawane za cele publiczne, to gmina na zasadzie tzw. władztwa planistycznego (przez zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) może je zrealizować, ograniczając sposób wykorzystywania nieruchomości, np. przeznaczając je na tereny zieleni i rekreacji. Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 stycznia 2013 r. sygn. akt VIII SA/Wa 798/12, brak ujęcia terenów zielonych w katalogu celów publicznych, wymienionych w art. 6 ugn nie uniemożliwia gminie prowadzenia polityki planistycznej w zakresie zakładania terenów zielonych. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym w art. 36 przewiduje realizację roszczeń właściciela nieruchomości ograniczonego w korzystaniu ze swojej własności na skutek uchwalenia planu (wykup, odszkodowanie, nieruchomość zamienna).

Wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje gminne – podsumowanie

Wywłaszczenie stanowi narzędzie umożliwiające realizację inwestycji celu publicznego w przypadku, gdy gmina nie dysponuje odpowiednimi gruntami. Proces ten, choć często niezbędny dla zapewnienia społeczno-gospodarczego rozwoju lokalnych społeczności, wiąże się z istotną ingerencją w prawo własności, dlatego jest ściśle uregulowany przez przepisy prawa. Wywłaszczenie może być zastosowane jedynie w przypadku, gdy dany projekt spełnia wymogi tzw. celu publicznego, a właściciel wywłaszczonej nieruchomości otrzyma słuszne odszkodowanie. W wielu sytuacjach, np. przy budowie dróg, infrastruktury przeciwpowodziowej czy linii tramwajowych, proces ten może przebiegać na podstawie tzw. specustaw, które znacznie przyspieszają procedury administracyjne względem trybu z Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mimo prawnych zabezpieczeń, proces wywłaszczenia często budzi wiele pytań i wątpliwości. Złożoność procedur, konieczność przestrzegania terminów, prowadzenie rokowań oraz określenie wysokości należnego odszkodowania są czynnościami skomplikowanymi, które mogą rodzić konflikty. Warto pamiętać, że choć władze gminne mają prawo do przeprowadzenia wywłaszczenia, to właściciele nieruchomości także posiadają swoje prawa i narzędzia, aby je wyegzekwować. Praktyka pokazuje, że uchylenie decyzji lokalizacyjnej zdarza się bardzo rzadko, zawsze jednak warto podejmować starania o uzyskanie jak najwyższego odszkodowania za utracony majątek.

W związku z powyższym, aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, osoby dotknięte procesem wywłaszczenia powinny rozważyć zasięgnięcie profesjonalnej porady prawnej. Ekspert specjalizujący się w prawie nieruchomości pomoże zrozumieć zasady wywłaszczenia, przeanalizować operat szacunkowy z wyceną nieruchomości oraz może reprezentować właściciela w ewentualnych postępowaniach administracyjnych i sądowych.