Wywłaszczenia nieruchomości na gruntach rolnych oraz gruntach leśnych

Szacuje się, że dziesiątki tysięcy osób w całym kraju dotkną wywłaszczenia związane z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz inwestycji towarzyszących. Szczególnie wiele przejętych nieruchomości stanowić będą dotychczasowe grunty rolne oraz leśne. Co wpływa na ich wycenę i z czym należy liczyć się przy wywłaszczaniu?

Czym jest wywłaszczenie?

Zgodnie z definicją, zawartą w art. 21. Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Warto przy tym zaznaczyć, że szczegółowe warunki wywłaszczeń na konkretne inwestycje celu publicznego reguluje szereg tzw. „specustaw”. W wielu przypadkach podczas procedury wywłaszczeniowej ma zastosowanie także Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn).

Obecnie planowane jest przeprowadzenie dużej liczby wywłaszczeń (sięgających kilku tysięcy) na terenie zachodniego Mazowsza, gdzie ma powstać sztandarowa inwestycja polskiego rządu – Centralny Port Komunikacyjny. Dodatkowo, budowa megalotniska będzie wiązać się z wywłaszczeniami nieruchomości na terenie całego kraju, ponieważ ma prowadzić do niego sieć nowych połączeń komunikacyjnych. Będą to tzw. „kolejowe szprychy”, węzeł kolejowy CPK, autostrada A50 okalająca od południa Warszawę oraz liczne mniejsze drogi dojazdowe.

Planowane wywłaszczenia dotkną głównie mieszkańców obszarów wiejskich, a więc właścicieli gruntów rolnych oraz leśnych. Warto zatem przyjrzeć się, z czym wiążą się wywłaszczenia nieruchomości tego typu.

Co wchodzi w skład gruntów rolnych?

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej uogril) gruntami rolnymi określa się ziemie służące na potrzeby rolnictwa:

• poddane rekultywacji,
• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi,
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych,
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami,
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków.

Według ustawy gruntami rolnymi są też parki wiejskie oraz zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne, torfowiska, oczka wodne, rodzinne ogródki działkowe oraz ogrody botaniczne, a także wszystkie inne grunty określone w ewidencji jako użytki rolne.

Legislator wyłączył natomiast z definicji grunty pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków (art. 1 ust. 3 uogril).

Czym są nieruchomości leśne?

Powyższa ustawa reguluje również pojęcie gruntów leśnych. Zgodnie z art. 1 ust. 2 uogril należą do nich grunty:

• określone jako lasy w przepisach o lasach,
• zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej,
• pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

Warto przy tym zaznaczyć, że grunty leśne mogą być zarówno zalesione, jak i niezalesione. Ważna jest przy tym przejściowość sytuacji, w której grunt został pozbawiony roślinności leśnej, co wynika bezpośrednio z treści art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Co stanowi podstawę wyceny nieruchomości rolnych oraz leśnych?

Najistotniejszą kwestią podczas omawiania tematu wywłaszczeń gruntów rolnych oraz leśnych jest sposób ich wyceny. Dotychczas, zgodnie z art. 134 ugn, przy określaniu wartości nieruchomości brano pod uwagę aktualne oraz przyszłe jej użytkowanie. Kwota odszkodowania natomiast odnosiła się do wyceny korzystniejszej dla osoby wywłaszczanej. Tym samym nie mogła otrzymać odszkodowania niższego niż obecna wartość jej nieruchomości, mogąc jednocześnie w wielu przypadkach uzyskać odszkodowanie wyższe.

Przyjęta przez sejm Ustawa z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw znosi powyższą zasadę. Zamiast niej legislator wprowadza system bonusowy. Dla właścicieli gruntów rolnych oraz leśnych najważniejsza w tym przypadku jest treść art. 128 ust. 1a-1b nowelizacji:

• właściciele gruntów mają otrzymać dodatkowe 20%,
• właściciele zabudowanych nieruchomości 40% różnicy między wartością nieruchomości oraz gruntu,
• użytkownicy wieczyści równowartość prawa powiększoną o 20%.

Trzeba przy tym zauważyć, że wypłacane odszkodowania za wywłaszczenia w większości przypadków będą dużo niższe niż miało to miejsce do tej pory. Na sytuację tę zwrócił uwagę prof. Marcin Wiącek, Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie skierowanym do Senatu 27 września 2022 r., zaznaczając, że zmiany przyniosą oszczędności dla Skarbu Państwa sięgające 1 mld zł rocznie.

Jakie elementy wpływają na wycenę gruntów rolnych?

Warto zaznaczyć, że na wycenę gruntów przez rzeczoznawcę wpływa bardzo wiele elementów. Będą nimi przede wszystkim położenie i rzeźba terenu, dojazd, obecność budynków gospodarczych i instalacji, szkody wywołane podziałem itp. Zgodnie z art. 135 ust. 7 ugn w przypadku gruntów rolnych istotne są również rodzaj zasiewów i obecność innych upraw. Uwzględnia się przy tym wartość przewidywanych plonów, zmniejszoną o wartość nakładów. Natomiast według ust. 6 przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich (np. sadów) szacuje się:

• koszty założenia plantacji,
• koszt jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów,
• wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania.

Powyższe dodane koszty ulegają zmniejszeniu o amortyzację, wynikającą z wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.

Jakie elementy wpływają na wycenę gruntów leśnych?

Przy wycenie nieruchomości leśnych, według treści art. 135 ust. 5 ugn, bierze się pod uwagę zarówno wartość gruntu, jak i znajdującego się w drzewostanie drewna. Jeśli natomiast grunt leśny nie ma w danym momencie wartości użytkowej (albo jest ona niższa od kosztów zalesienia czy pielęgnacji), to koszty zalesienia lub pielęgnacji drzewostanu szacuje się do dnia wywłaszczenia.

Wywłaszczenia gruntów rolnych i leśnych – podsumowanie

Odnosząc się do powyższych informacji, należy zauważyć, że niektórych przypadkach występują sytuacje szczególnie utrudniające właściwe wycenienie nieruchomości. Dodatkowo, grunty leśne rzadko stanowią przedmiot obrotu na rynku nieruchomości, co utrudnia ich analizę porównawczą.

Problemy mogą zachodzić również w sytuacji szacowania wartości np. szkółek ogrodniczych, leśnych lub drzew ozdobnych, upraw szklarniowych, a także niektórych przydomowych ogrodów. Trzeba bowiem pamiętać, że zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego w skład gruntu wchodzą:

• budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane,
• drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Dlatego też wycenie podlegają wszystkie zasadzone w ziemi kwiaty, drzewa i krzewy. Wyłączone z niej natomiast będą rośliny umieszczone w donicach. Ma to niebagatelne znaczenie podczas szacowania rzadkich i cennych egzemplarzy o wartości kolekcjonerskiej. Potrafią one w wielu przypadkach mocno podnieść wartość wyceny danej nieruchomości.

Dlatego w przypadku wywłaszczeń gruntów rolnych oraz leśnych, należy znać kryteria oraz podstawy prawne, na których podstawie uprawniony rzeczoznawca będzie sporządzał operat szacunkowy. Pozwoli to łatwiej dochodzić swoich praw w przypadku, kiedy wycena okaże się dla wywłaszczonego niekorzystna. Warto bowiem pamiętać, że istnieją możliwości zgłoszenia zarzutów do operatu.