Wycena domu wywłaszczanego pod inwestycje celu publicznego

Coraz większa liczba inwestycji celu publicznego przekłada się na konieczność pozyskania wielu nieruchomości. Nie zawsze będą to działki niezabudowane. Z punktu widzenia osoby wywłaszczanej, jedną z najgorszych sytuacji jest pozbawienie miejsca zamieszkania. Jak odbywa się wycena domu i na co zwrócić uwagę, aby otrzymane odszkodowanie było słuszne?

Czy można wywłaszczyć zamieszkany dom?

Każda prywatna nieruchomość może zostać wywłaszczona – w zależności od sytuacji – na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Warunkiem jest przeznaczenie jej na realizację celu publicznego oraz przyznanie osobie wywłaszczanej słusznego odszkodowania (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Katalog celów publicznych wyszczególniono w art. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Uznaje się za nie również przedsięwzięcia wynikające z zapisów różnych specustaw. Obecnie najczęściej realizowane są inwestycje drogowe, związane z sieciami przesyłowymi, a także zabezpieczeniami przeciwpowodziowymi.

Plany polskiego rządu przewidują w najbliższych latach budowę ogromnego lotniska na zachodnim Mazowszu (w ramach Centralnego Portu Komunikacyjnego) oraz szereg powiązanych z nim inwestycji towarzyszących – m.in. budowę Kolei Dużych Prędkości. Wszystkie te inwestycje mogą wiązać się nie tylko z wywłaszczeniami nieużytków i pól uprawnych, ale również zamieszkanych budynków.

Wycena domu będącego przedmiotem obrotu rynkowego

Określaniem wartości nieruchomości w postępowaniach sądowo-administracyjnych zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Dokonując szacunków, sporządzają oni operaty szacunkowe, które są pisemną opinią o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ugn).

Preferowaną metodą podczas wyceny nieruchomości niekomercyjnych, do których należą domy, stanowi tzw. podejście porównawcze. Jego zastosowanie wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, dalej: rozporządzenie).

Do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 5 ust. 1 rozporządzenia).

Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Mogą to być w szczególności dane zawarte w:

• aktach notarialnych,
• rejestrach cen nieruchomości prowadzonych przez starostów,
• dokumentach planistycznych,
• katastrze nieruchomości,
• geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
• informacje pochodzące z oględzin nieruchomości.

Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).

Do zbioru nieruchomości podobnych nie mogą być przyjmowane transakcje nieruchomościami, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, tj. sprzedaż dokonana w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy (§ 5 ust. 4-5 rozporządzenia).

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 7 rozporządzenia).

Kluczową informacją dla osoby wywłaszczanej jest to, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek dokonać oględzin wycenianej nieruchomości i aby jego szacunek był rzetelny warto mu to umożliwić. Odstąpienie od oględzin lub dokonanie ich w ograniczonym zakresie musi zostać w operacie uzasadnione (§ 3 ust. 1-2 rozporządzenia).

Wycena domu niebędącego przedmiotem obrotu rynkowego

O ile wycena domów w stanie surowym od dewelopera zwykle możliwa jest do przeprowadzenia metodą porównawczą, to w wielu przypadkach rzeczoznawcy mogą stanąć przed zadaniem wyceny nieruchomości niebędących standardowo przedmiotem obrotu rynkowego, dla których bardzo trudno znaleźć nieruchomości podobne.

Dotyczyć to może np. zabytkowych domów o niespotykanej obecnie konstrukcji, budynków przekształconych na mieszkalne z zabudowań gospodarczych czy poprzemysłowych (stodół, młynów itp.) lub domów o unikalnym wykończeniu czy funkcjonalnościach. W niektórych rejonach – zwłaszcza w małych miejscowościach – transakcje dotyczące domów zdarzają się wyjątkowo, dlatego trudno skompletować bazę porównawczą.

W powyższych sytuacjach rzeczoznawcy posługują się podejściem kosztowym. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn).

Definicję części składowych gruntu zawarto w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc). Zgodnie z nią do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 kc).

W związku z powyższym, podczas wyceny podejściem kosztowym domów rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględniać również np.:

• meble w zabudowie,
• elementy użytkowe/ozdobne (witraże okienne, sztukateria elewacyjna),
• wyposażenie typu sauna, basen czy jacuzzi,
• rośliny ogrodowe rosnące w gruncie (ozdobne krzewy, drzewa),
• instalacje (klimatyzacja, centralne ogrzewanie),
• okna, drzwi, armaturę, schody, balustrady, pokrycia dachów itp.

Wycenie nie będą podlegały ruchomości (wolnostojące meble, sprzęt AGD, samochody, dywany itp.), a także wszelkiego typu elementy, które są nietrwale połączone z nieruchomością i możliwe do odłączenia bez ich zniszczenia oraz utraty funkcjonalności domu (np. obrazy, zawieszone na ścianie telewizory, głośniki itp.).

Czy można powiększyć odszkodowanie za wywłaszczenie?

Należy wiedzieć, że w przypadku m.in. wywłaszczeń na cele drogowe, przeciwpowodziowe, kolejowe czy związane z budową CPK, opróżnienie nieruchomości w przewidzianym w decyzji lokalizacyjnej terminie wiąże się z przyznaniem dodatkowego bonusu w wysokości 5% do wartości nieruchomości. Jeżeli wywłaszczeniu podlega jednocześnie dom, który jest zamieszkany przez właściciela, to może liczyć on z kolei na dodatkowe 10 tys. zł, które stanowi ekwiwalent kosztów przeprowadzki.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że osobom tracącym miejsce zamieszkania może w niektórych sytuacjach zostać przyznana nieruchomość zamienna (czasowo lub w ramach odszkodowania). Szerzej przeczytasz o tym w artykule: Nieruchomość zamienna – co to jest i kiedy może zostać przyznana.

Zaniżona kwota odszkodowania za wywłaszczenie domu – co zrobić?

Zdarza się, że ustalona kwota odszkodowania jest zaniżona. Strona ma prawo odwołać się od decyzji do organu II instancji w terminie 14 dni od poinformowania o jej wydaniu. Trzeba przy tym pamiętać, że odwołanie musi wynikać z faktycznego naruszenia przepisów. Nie zostanie ono uznane, jeżeli spowodowane będzie wyłącznie subiektywnym odczuciem właściciela nieruchomości, a nie wydaniem decyzji niezgodnie z prawem. Istnieje wiele przesłanek mogących spowodować uchylenie decyzji o odszkodowaniu. Należą do nich w szczególności:

• błędy rachunkowe,
• wycena podejściem nieadekwatnym w danej sytuacji,
• przyjęcie niedostatecznej liczby nieruchomości do porównania (w wycenie podejściem porównawczym),
• nieuwzględnienie wszystkich części składowych nieruchomości (w wycenie podejściem kosztowym),
• nieuzasadniony brak oględzin skutkujący nieprawidłowym opisem nieruchomości,
• niezastosowanie lub błędne zastosowanie tzw. zasady korzyści (przeczytaj: Zasada korzyści podczas wyceny nieruchomości).

Trzeba przy tym mieć na uwadze, że wycena nieruchomości jest rzeczą skomplikowaną, dlatego może dokonywać jej wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy posiadający tzw. wiedzę specjalną. W związku z tym samodzielne określenie, czy istnieją podstawy do uchylenia decyzji ustalającej wysokość odszkodowania w większości przypadków będzie dla strony bardzo trudne. W takiej sytuacji, często niezbędna okazuje się ekspertyza dokonana przez prawnika z doświadczeniem w dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych.