Prawa wywłaszczonych – odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości powinno odpowiadać wartości utraconych praw do mienia. Ustalane jest ono przez organ odpowiedzialny za wydanie decyzji lokalizacyjnej na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Prawo własności podlega konstytucyjnej ochronie, dlatego jego pozbawienie możliwe jest wyłącznie za odszkodowaniem. Zazwyczaj jest ono przyznawane w formie pieniężnej, chociaż organ w niektórych sytuacjach (np. w przypadku wywłaszczeń na cele przeciwpowodziowe i kolejowe) może zaoferować osobie wywłaszczanej nieruchomość zamienną.

Komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie?

Podmiotami uprawnionymi do wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na mocy decyzji lokalizacyjnej (np. decyzji ZRID) są:

• dotychczasowi właściciele nieruchomości;
• jej użytkownicy wieczyści;
• osoby mające ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości.

Wszystkie ww. podmioty wpisane są do księgi wieczystej. Odpowiednio:

• właściciele i wieczyści użytkownicy – w dziale II;
• osoby posiadające ograniczone prawo rzeczowe – w dziale III;
• osoby, którym przysługuje zabezpieczenie hipoteczne – w dziale IV.

Warto mieć na uwadze, że pierwszeństwem spłaty objęci są zarówno posiadacze praw hipotecznych, jak i osoby korzystające z praw służebności. Wypłata środków z odszkodowania odbywa się według kolejności, jaką ustalają wpisy w księdze wieczystej. Środki trafiają do właściciela dopiero po zaspokojeniu wszystkich wcześniejszych roszczeń. Odszkodowanie odpowiada wartości nieruchomości, jednakże obciążenia na niej nie wpływają na wielkość tej sumy, ale na sposób podziału kwoty. W niektórych bardziej skomplikowanych przypadkach (np. dotyczących kredytów frankowych), szczególnie gdy wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości, może dojść do sytuacji, że właściciel nie otrzyma żadnych pieniędzy z odszkodowania.

Podstawa prawna do wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie

Podstawą prawną do wypłaty odszkodowania jest Konstytucja RP. W art. 21 ust. 2 jest jednoznacznie określone, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem.

Zasady, na jakich podstawie przeprowadzane są wywłaszczenia i ustalane jest odszkodowania za odjęcie praw do nieruchomości, ujęto w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawach szczegółowych. W przypadku wywłaszczeń na mocy decyzji ZRID (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej) dodatkową podstawą prawną do wypłaty odszkodowania jest Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawa drogowa).

Na jakiej podstawie jest szacowana wartość należnego odszkodowania?

Podstawą oszacowania wysokości należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest tzw. operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 130 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zadaniem operatu jest określenie wartości nieruchomości, a ta jest z kolei niezbędna do ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Rzeczoznawca odpowiedzialny za sporządzenie dokumentu zostaje powołany przez wojewodę lub starostę.

Wysokość przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie powinna być adekwatna do wartości utraconej nieruchomości. Na ustalenie jej wartości rzutuje bezpośrednio stan mienia w momencie wydania decyzji lokalizacyjnej (np. ZRID) oraz jej wartość rynkowa (lub odtworzeniowa) na dzień wydania decyzji o wysokości odszkodowania. Odnośnie do wartości rynkowej ważne jest to, aby rzeczoznawca wyceniający nieruchomość oszacował jej wartość w oparciu o dane z rynku lokalnego. Jeśli te okażą się niedostateczne, powinien poszerzyć analizę o nieruchomości na rynku regionalnym.

Poprawnie sporządzony operat szacunkowy - co powinien zawierać?

Elementy, jakie musi zawierać właściwie sporządzony operat szacunkowy, określa § 79 Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Należą do nich:

• sposób realizacji wyceny,
• wskazany przedmiot i zakres wyceny,
• określony cel, dla którego przygotowano wycenę,
• podstawa formalna dokonywanej wyceny wraz ze źródłami danych o nieruchomości,
• określone daty istotne dla oszacowania wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• określone przeznaczenie wycenianej nieruchomości,
• analiza rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposoby wyceny,
• określenie rodzaju wybranej wartości oraz metody i techniki wyceny,
• wyliczenia wartości nieruchomości wraz z uzasadnionym wynikiem wyceny,
• dokumentacja mająca istotny wpływ na sporządzoną wycenę,
• odpowiednie klauzule określające szczególne okoliczności związane z wyceną nieruchomości.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Zgodnie z art. 156 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany w ciągu 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Po upływie roku istnieje jednak możliwość potwierdzenia aktualności przedstawionych w nim danych właściwą klauzulą poświadczoną przez rzeczoznawcę. Taka klauzula wydłuży ważność operatu o kolejny rok.

Czy sporządzony operat szacunkowy podlega ocenie pod kątem prawidłowości?

Oceny poprawności sporządzonego operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Obejmuje ona weryfikację spełnienia przez dokument wymogów formalnych oraz wykorzystania właściwych danych w procesie wyceny nieruchomości. Organizacja nie kontroluje oszacowanej wartości przedmiotu wyceny (nieruchomości). Organizacje zawodowe dokonują oceny operatów wyłącznie na wniosek i zlecenie. Jeśli chcemy go dokonać, musimy również za nie zapłacić.

Weryfikacji poprawności operatu szacunkowego może dokonać również organ prowadzący postępowanie dotyczące ustalenia wysokości należnego odszkodowania. W tym przypadku ocenie podlega zgodność dokumentu z obowiązującym prawem.

Czy można się sprzeciwić wycenie z operatu szacunkowego?

W toku postępowania oceny prawidłowości sporządzenia operatu może dokonać tylko organ prowadzący. Strona może podważać jego wiarygodność poprzez składanie zarzutów. Do zarzutów powinien odnieść się rzeczoznawca majątkowy, ale to wojewoda lub starosta orzekną, czy są one zasadne. Wywłaszczony może zlecić (na zasadach komercyjnych) ocenę operatu przez uprawnione stowarzyszenie, ale wpływ takiej oceny na ustalenie odszkodowania i tak oceni organ. Dodatkowym dowodem świadczącym o nieprawidłowej wycenie może być operat sporządzony na zlecenie strony (tzw. kontroperat).

Jak zwiększyć wartość przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie?

Jeśli dotychczasowi właściciele opuszczą wywłaszczoną nieruchomość w ciągu 28 lub 30 dni (zależy to od celu wywłaszczenia), otrzymają w ramach odszkodowania dodatkowe 5% wartości nieruchomości. Termin ten liczony jest od momentu:

• doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji lokalizacyjnej z rygorem natychmiastowej wykonalności (np. decyzji ZRID);
• doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji lokalizacyjnej (np. decyzji ZRID) rygoru natychmiastowej wykonalności;
• ustatecznienia się decyzji o wywłaszczeniu (np. decyzji ZRID).

Możliwość skorzystania z 5% dodatku do odszkodowania leży w wyłącznej gestii wywłaszczonych, a organ nie ma obowiązku informowania ich o przysługującym im w tym zakresie prawie. Zazwyczaj jednak informacja o premii za wcześniejsze wydanie nieruchomości pojawia się w treści decyzji.

Wartość nieruchomości wzrosła po wywłaszczeniu - czy mogę się starać o większe odszkodowanie?

Nieruchomość wycenia się według stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej (np. ZRID), więc ani jego poprawa, ani pogorszenie nie zmieniają sytuacji wywłaszczonego. Dokonane po wywłaszczeniu nakłady przepadną. Wzrost wartości nieruchomości może wynikać tylko ze zmiany jej przeznaczenia na skutek wydania decyzji (np. gdy dotychczasowa rola staje się działką drogową).

Wywłaszczona nieruchomość była budynkiem mieszkalnym. Czy ma to wpływ na wartość przyznanego odszkodowania?

Jeśli wywłaszczona nieruchomość była budynkiem mieszkalnym lub znajdował się w niej lokal o takim charakterze, to jej dotychczasowym właścicielom przysługuje dodatkowe 10 000 zł.

Ile czasu ma organ na wydanie decyzji o wypłacie odszkodowania za wywłaszczenie?

Czas, w jakim zostaje wydana decyzja o wysokości przyznanego odszkodowania, zależny jest od rodzaju celu publicznego oraz od trybu, w jakim została wydana decyzja lokalizacyjna. Dla przykładu, jeżeli decyzja ZRID stała się ostateczną, organ musi wydać właściwą decyzję w ciągu 30 dni od dnia uostatecznienia. Jeśli jednak wydana decyzja ZRID podlegała rygorowi natychmiastowej wykonalności, decyzja o wysokości odszkodowania powinna być wydana w ciągu 60 dni od dnia nadania rygoru.

W jakim czasie wypłacane jest odszkodowanie?

Odszkodowanie za wywłaszczenie powinno być wypłacone przez inwestora w ciągu 14 dni od momentu kiedy decyzja ustalająca odszkodowanie stała się ostateczna. Teoretycznie odszkodowanie powinno trafić do wywłaszczonych w ciągu 3-4 miesięcy od wydania decyzji lokalizacyjnej (np. decyzji ZRID). W praktyce takie terminy rzadko są dochowywane.

Wypłata zaliczki na poczet odszkodowania za wywłaszczenie

W przypadku odwołania się od decyzji ustalającej wysokość przyznanego odszkodowania czy samej decyzji o wywłaszczeniu (np. decyzji ZRID) proces wypłaty odszkodowania zostanie przedłużony. W takiej sytuacji wywłaszczeni mogą wnioskować o wypłatę zaliczki na poczet przyszłego odszkodowania. Jej wysokość to 70-100% przyznanej kompensaty finansowej (wysokość zależy od celu wywłaszczenia). Środki są wypłacone w ciągu 30 dni od daty złożenia odpowiedniego wniosku u inwestora.

Opóźnienie organu w wypłacie odszkodowania - co zrobić?

Jeśli wywłaszczeni dojdą do wniosku, że powodem opóźnień w wypłacie odszkodowania jest bezczynność organu lub przewlekłość postępowania, mają prawo do wniesienia ponaglenia. Wnosi się je do organu wyższego stopnia za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie (o ile ten nie jest najwyższy – wtedy ponaglenie wnosi się bezpośrednio do niego). W wyniku ponaglenia wydawane jest postanowienie określające, czy organ rzeczywiście dopuścił się zarzucanych uchybień. Istotną kwestią jest fakt, że w postanowieniu zostaje wskazany termin na zakończenie postępowania, który jest zobowiązujący dla organu prowadzącego postępowanie odszkodowawcze.

Nie jestem zadowolony z rozstrzygnięcia ponaglenia organu - czy mogę je zaskarżyć?

Jeśli wydane w ramach ponaglenia postanowienie nie jest satysfakcjonujące dla wywłaszczonych, mają oni prawo do złożenia – za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie – skargi na przewlekłość postępowania lub bezczynność organu. W takim przypadku sprawę będzie rozstrzygał wojewódzki sąd administracyjny (WSA). Jeśli ten dopatrzy się przewlekłości prowadzenia postępowania lub bezczynności organu, wskazuje termin załatwienia sprawy. W sytuacji niedochowania terminu przez organ prowadzący postępowanie wywłaszczeni mają prawo do złożenia kolejnej skargi wraz z żądaniem wymierzenia grzywny. Co ważne, jeśli w wyniku niewykonania orzeczenia WSA przez organ wywłaszczeni ponoszą szkodę, mają prawo dochodzić odszkodowania z tego tytułu na zasadach określonych przez Kodeks cywilny.

Ograniczone prawo rzeczowe a ubieganie się o odszkodowanie za wywłaszczenie

Do nieruchomości może przysługiwać prawo własności, prawo użytkowania wieczystego lub ograniczone prawo rzeczowe. Kodeks cywilny nie definiuje ograniczonych praw rzeczowych, lecz jedynie je wymienia. Zgodnie z doktryną prawa cywilnego, ograniczone prawa rzeczowe charakteryzują się tym, że zapewniają uprawnionemu wyłącznie określony zakres kompetencji (uprawnień) do danej rzeczy. Jest to kluczowa różnica między ograniczonymi prawami rzeczowymi a innymi typami praw rzeczowych.

Za ograniczone prawo rzeczowe uważa się zamknięty katalog praw. Należą do niego:

• użytkowanie;
• służebność;
• służebność osobista;
• zastaw;
• zastaw rejestrowy;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• hipoteka.

Każdej osobie, której przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe do wywłaszczonej nieruchomości, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, które pomniejsza kwotę należną właścicielowi. Odszkodowanie ustalane jest przez organ na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość praw obciążających nieruchomość.

Prawo dożywotniego użytkowania a odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość

Umowa o dożywocie, uregulowana w Kodeksie cywilnym, jest umową cywilnoprawną, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przeniesienia jej własności na inną osobę. Nabywca zobowiązuje się natomiast zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy lub osobie mu bliskiej (np. małżonkowi, dziecku). Po zawarciu umowy, zbywca staje się dożywotnikiem, a nabywca – stroną odpowiedzialną za wywiązanie się z zobowiązań umownych.

Wyjątkowo, chociaż dożywocie nie jest klasyfikowane jako prawo rzeczowe, uprawnia ono posiadacza do odszkodowania w przypadku wywłaszczenia. Przykładowo, gdy rolnik, który przekazał własność swojego gospodarstwa następcy, posiada zabezpieczone prawo dożywocia – co oznacza prawo do zamieszkiwania i użytkowania lokalu dla siebie i swojej rodziny – to w razie wydania decyzji o wywłaszczeniu, jego prawo dożywocia wygasa. Osobom, które to prawo posiadały, przysługuje jednak odszkodowanie za wywłaszczenie. Oszacowana przez rzeczoznawcę wartość tego prawa pomniejszy jednocześnie odszkodowanie przyznane właścicielowi nieruchomości.

Głównym celem umowy o dożywocie jest zapewnienie wsparcia alimentacyjnego. Dożywocie może obejmować wszystkie nieruchomości: od gruntów i lokali mieszkalnych, przez gospodarstwa rolne, aż po udziały we współwłasności czy prawie do użytkowania wieczystego.

Wynajem/dzierżawa wywłaszczonej nieruchomości a odszkodowanie za wywłaszczenie

Osoby korzystające z nieruchomości na podstawie umów dzierżawy czy najmu nie mają możliwości skutecznego ubiegania się o odszkodowanie za wywłaszczenie, nawet jeśli poniosły znaczne koszty, inwestując w nieruchomość. W takim przypadku, prawo do odszkodowania przysługuje zawsze właścicielowi nieruchomości, bez względu na to, czy wartość dokonanych inwestycji przekracza wartość samego gruntu. Trzeba bowiem pamiętać, że budynki i inne konstrukcje trwale związane z gruntem (także roślinne nasadzenia) wchodzą w skład nieruchomości, tj. są własnością właściciela gruntu.

Poniesione koszty inwestycyjne przy wynajmie/dzierżawie, a wywłaszczenie - gdzie egzekwować ich zwrot?

Dzierżawcy lub najemcy powinni kierować roszczenia o odszkodowanie równe wartości ich nakładów bezpośrednio do właściciela nieruchomości, w ramach postępowania cywilnego. Mają pełne prawo to zrobić, zwłaszcza jeśli ich inwestycje zwiększyły wartość gruntowej nieruchomości, stając się integralną jej częścią (np. na działce powstał budynek). W efekcie wywłaszczana osoba otrzymała odszkodowanie obejmujące wartość jej ziemi oraz dokonanych na działce nakładów.