Operat szacunkowy nieruchomości jako podstawa określania wysokości odszkodowania za wywłaszczenie

Za wywłaszczenie na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) przysługuje wywłaszczonym odszkodowanie. Jego wysokość określana jest na podstawie tzw. operatu szacunkowego przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli wycena nieruchomości budzi Państwa wątpliwości, mają Państwo prawo do jej podważenia.

Operat szacunkowy nieruchomości ZRID

Sposób oszacowania wysokości odszkodowania, jakie GDDKiA ma wypłacić właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości, określony jest w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

Zatem przygotowanie operatu szacunkowego jest konieczne do otrzymania przez wywłaszczonych należnej rekompensaty. Biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który ma przygotować dokument, powołuje wojewoda.

Elementy operatu szacunkowego

Przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy nieruchomości musi zawierać elementy wskazane w § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oprócz sposobu realizacji wyceny, musi zawierać on również:

• wskazanie przedmiotu i zakresu wyceny,
• określenie celu, dla którego przygotowano wycenę,
• podstawę formalną dokonywanej wyceny wraz ze źródłami danych o nieruchomości,
• określenie dat istotnych dla oszacowania wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
• analizę rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposoby wyceny,
• określanie rodzaju wybranej wartości oraz metody i techniki opracowania wyceny,
• wyliczenia wartości nieruchomości wraz z uzasadnionym wynikiem wyceny.

Poza tym do operatu muszą być dołączone wszystkie dokumenty, które miały istotny wpływ na sporządzoną wycenę.

Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek również zawrzeć odpowiednie klauzule określające szczególne okoliczności związane z wyceną nieruchomości.

Operat szacunkowy nieruchomości termin ważności

W przypadku operatu szacunkowego zasadniczą rolę odgrywają daty wpływające na wycenę nieruchomości. Dlatego też w dokumencie powinna być jasno określona nie tylko data sporządzenia wyceny, ale również dzień, w którym określono wartość wycenianego przedmiotu, dokonano oględzin nieruchomości oraz uwzględniono jej stan w wyliczaniu jej wartości.

W kontekście dat ważna jest również ważność sporządzonego operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 156 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Czy to oznacza, że po upływie roku operat jest nieważny? Otóż nie. Po upływie tego terminu istnieje możliwość przedłużenia jego „ważności” poprzez potwierdzenie aktualności zawartych w nim danych. Wystarczy do tego umieszczenie w nim przez rzeczoznawcę majątkowego właściwej klauzuli.

Ocena prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych

Opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy nieruchomości podlega kontroli pod względem poprawności jego przygotowania.

Ocena przeprowadzana jest przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Kontrola dokonywana jest pod względem spełnienia przez dokument wymogów formalnych oraz wykorzystania właściwych danych w procesie wyceny nieruchomości. Co ważne, jej przedmiotem nie jest oszacowana w operacie wartość przedmiotu wyceny.

Biorąc pod uwagę fakt, że operat szacunkowy jest dowodem w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, to prawo do jego oceny ma również organ prowadzący postępowanie. Tym samym ma prawo zweryfikować czy przedłożony dokument został opracowany w sposób rzetelny i zgodnie z obowiązującym prawem.

Niekorzystna wycena a wypłata odszkodowania za wywłaszczenie

Jeśli określona na podstawie operatu szacunkowego wysokość odszkodowania nie jest zadowalająca dla Państwa jako osób wywłaszczonych, mają Państwo prawo podjąć odpowiednie kroki prawne.

Jednym z nich jest żądanie oceny prawidłowości przygotowania wyceny.

Poza tym warto – z pomocą specjalistów z dziedziny prawa majątkowego – dokonać dokładnej analizy opracowanego dokumentu. Najmniejsze uchybienie ze strony rzeczoznawcy jest podstawą do podważenia zaproponowanej wyceny.

Jeśli zaś Państwa wątpliwości dotyczące prawidłowego oszacowania wartości wywłaszczanej nieruchomości są poważne, warto również rozważyć zlecenie przygotowanie odrębnego operatu szacunkowego.

Państwo, jako strona postępowania odszkodowawczego, mają do tego pełne prawo.

Weryfikacja operatu szacunkowego we własnym zakresie

Osoby wywłaszczone powinny walczyć o odpowiednią wysokość odszkodowania za utracone nieruchomości. Dlatego też warto podejmować kroki prawne związane z weryfikacją zleconego przez organ operatu szacunkowego.

Tym bardziej, że organ będący stroną w postępowaniu odszkodowawczym często zakłada poprawność dokonanej wyceny i nie dokonuje jej weryfikacji.

W wielu przypadkach również rzeczoznawcy wyceniają wywłaszczone nieruchomości bez dogłębnej analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości, co może zaniżać jej wysokość.

Dlatego aby Państwo mieli pewność, że wysokość przyznanego odszkodowania jest adekwatna do poniesionych w wyniku wywłaszczenia strat, warto zweryfikować przygotowany operat szacunkowy nieruchomości we własnym zakresie.