Operat szacunkowy – co to?

Operat szacunkowy jest pisemną opinią o wartości nieruchomości. Sporządza go uprawniony rzeczoznawca majątkowy, np. podczas postępowania wywłaszczeniowego lub działu spadku. Jakie elementy powinien zawierać ten dokument, jak długo zachowuje ważność i czy można go zakwestionować?

Operat szacunkowy nieruchomości

Zgodnie z definicją zawartą w art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), operat szacunkowy jest pisemną opinią o wartości nieruchomości. Szczegóły na temat sposobów jego sporządzania, a także formy i treści operatu reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rosz). Zgodnie z nim dokument zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rosz).

Operaty szacunkowe sporządzane są w bardzo wielu okolicznościach. Mają zastosowanie zwłaszcza podczas:

• wywłaszczeń nieruchomości na cele publiczne;
• działów spadku;
• spraw rozwodowych;
• obliczania kwot odszkodowań spowodowanych np. pożarem czy powodzią;
• zawierania umów typu dożywocie;
• windykacji należności z nieruchomości;
• obliczania wysokości opłat adiacenckich i planistycznych;
• ustalania wartości nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym;
• aktualizacji opłaty rocznej w przypadku użytkowania wieczystego.

Kto sporządza operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, ewentualnie wspólnie przez osoby posiadające takie uprawnienia. Zgodnie z § 57 ust. 1 rosz, dokument musi zawierać podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia. W przypadku autorstwa zbiorowego operat podpisują wszystkie osoby go sporządzające, wyszczególnia się również zakres odpowiedzialności.

Aby zdobyć stosowne uprawnienia, należy ukończyć podyplomowe studia z wyceny nieruchomości, odbyć praktykę zawodową oraz zdać państwowy egzamin. Następnie dokonuje się z urzędu wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych z jednoczesnym wydaniem świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Data wpisu do centralnego rejestru jest tożsama z datą nadania uprawnień zawodowych (§ 40 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, dalej: ruz).

Rzeczoznawca majątkowy musi mieć pełną zdolność do czynności prawnych i nie może być karany za przestępstwa (§ 22 ust. 3 ruz):

• przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego;
• przeciwko wymiarowi sprawiedliwości;
• przeciwko wiarygodności dokumentów;
• przeciwko mieniu;
• przeciwko obrotowi gospodarczemu;
• przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe.

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Zgodnie z § 56 ust. 1 rosz, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
• określenie celu wyceny;
• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
• ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
• opis stanu nieruchomości;
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
• przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Powyższe wytyczne są ogólne i nie ma ściśle określonego szablonu, zgodnie z którym krok po kroku powinien zostać sporządzony operat szacunkowy.

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Można ją wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 2-3 rosz). Należą do nich m.in. klauzule:

• o poufności danych osobowych;
• o nieponoszeniu odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości,
• o braku odpowiedzialności wobec osób trzecich w przypadku wykorzystania operatu w innym celu niż został sporządzony.

Rzeczoznawcy majątkowi posiadają swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podczas swojej pracy uwzględniają w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn).

Do operatu szacunkowego rzeczoznawcy dołączają również dokumenty, które zostały użyte podczas wyceny. W zależności od rodzaju nieruchomości będą to np.: dokumentacja fotograficzna, protokół z wizji lokalnej, protokół z badania księgi wieczystej, wypisy z rejestru gruntów i planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów.

Ważność operatu szacunkowego

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 ugn). Okres ten ulegnie skróceniu, jeżeli zmienią się uwarunkowania prawne lub zajdą istotne zmiany czynników. Zgodnie z art. 154 ugn, kluczowe są w takim wypadku: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli nie ma studium lub ww. decyzji, to rzeczoznawca uwzględnia faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Aktualizacja operatu szacunkowego

Po stwierdzeniu, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, rzeczoznawca może potwierdzić aktualność dokumentu, przedłużając jego ważność na kolejne 12 miesięcy. Trzeba przy tym zaznaczyć, że termin ten liczony jest od dnia zakończenia ważności operatu, nie zaś od daty potwierdzenia jego aktualności (art. 156 ust. 4 ugn).

Jeżeli natomiast zaistnieją przesłanki do uzupełnienia wyceny o dodatkowe informacje (lub do skorygowania omyłek), rzeczoznawca może sporządzić aneks do operatu szacunkowego. Nie ma on przy tym wpływu na długość ważności dokumentu.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Sporządzenie operatu szacunkowego wiąże się z kosztami, które ponosi osoba zamawiająca opinię. Cena zależy od bardzo wielu czynników. Liczy się przede wszystkim rozmiar nieruchomości oraz obecność części składowych podlegających wycenie. Istotny jest również region (droższe są usługi w dużych miastach) oraz indywidualny cennik danego rzeczoznawcy.

Najtańsze operaty szacunkowe dotyczą niezabudowanych działek oraz gruntów rolnych. W takim przypadku sporządzenie opinii może wynieść już od ok. 500 zł. Podczas wyceny mieszkania kwoty zaczynają się od ok. 1 tys. zł, natomiast domu – od ok. 1,5 tys. zł. Wycena dużego gospodarstwa rolnego lub majątku przedsiębiorstwa mogą być bardzo długotrwałe i skomplikowane, co sprawia, że koszt sporządzenia takiego operatu może wynieść od kilku do nawet kilkudziesięciu tys. zł.

Najczęstsze błędy w operatach szacunkowych

Podczas sporządzania operatów szacunkowych zdarzają się różnego rodzaju błędy. Szczególnie często występują podczas wycen nieruchomości, których dokonuje się – niejako hurtowo – np. podczas wywłaszczeń nieruchomości pod drogi. Uchybienia dotyczą zwykle braków formalnych, niepoprawnego opisu wycenianej nieruchomości, niewłaściwego wyboru sposobu wyceny i metodologii, a także złego doboru – lub wykorzystania zbyt małej liczby – nieruchomości podobnych podczas zastosowania podejścia porównawczego. Zdarzają się również błędy rachunkowe, a także przypadki nieuwzględnienia wad prawnych oraz obciążeń na nieruchomości, np. służebnościami.

W sytuacji, kiedy sporządzony na zamówienie organu operat szacunkowy zawiera błędy, strona może zamówić na swój koszt i przedstawić jako dowód tzw. kontroperat, czyli operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę. Sytuacje takie mają miejsce zwłaszcza podczas postępowań dotyczących wywłaszczeń nieruchomości na cele publiczne, m.in. w przypadku odwoływania się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Należy przy tym mieć na uwadze, że organy administracji publicznej oraz sądy mogą jedynie badać operaty szacunkowe pod kątem formalnym, ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości oraz pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Nie posiadają zaś wiedzy specjalnej, żeby dokonywać oceny merytorycznej operatów (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2021 r. sygn. akt I OSK 4117/18).

Ocena pracy rzeczoznawcy majątkowego

Oceny pracy rzeczoznawcy pod względem merytorycznym może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Powinno nastąpić to w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny (art. 157 ust. 1 ugn). Legislator zastrzegł przy tym, że w przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, to o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (art. 157 ust. 3 ugn).

Zakres oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dotyczy w szczególności kompletności i podstaw prawnych wyceny, odpowiedniości i zasadności wykorzystanych danych oraz przyjętych założeń, prawidłowości przyjętych podejść, metod i technik wyceny, właściwości i zasadności analiz, opinii i wniosków dotyczących wartości nieruchomości (§ 2 Regulaminu oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego

W sytuacji, kiedy istnieją przesłanki odnośnie dokonywania wycen niezgodnie z przepisami prawa, braku dopełnienia zasad etyki (w szczególności bezstronności) oraz niezachowania tajemnicy zawodowej, można na rzeczoznawcę złożyć skargę z tytułu odpowiedzialności zawodowej do ministra. Rzeczoznawcy mogą grozić następujące kary dyscyplinarne (art. 178 ust. 2 ugn):

• upomnienie;
• nagana;
• zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku;
• zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym;
• pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie;
• pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

Czym jest operat szacunkowy – podsumowanie

Operaty szacunkowe są sporządzane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, kiedy zachodzi konieczność dokładnego określenia wartości nieruchomości. Tylko opinie w takiej formie mogą być wykorzystywane do celów urzędowych (art. 7 ugn). Na wewnętrzne potrzeby, np. banków, mogą być natomiast wykonywane przez wykwalifikowanych pracowników tzw. wyceny uproszczone. Mogą one być formalnie podobne do operatów szacunkowych, ale określają przybliżoną wartość nieruchomości. Używa się ich podczas udzielania kredytów lub dla określenia wartości nieruchomości z rynku pierwotnego, które są stosunkowo łatwe do oszacowania.

W przypadku, gdy zaistnieją przesłanki świadczące o niepoprawności operatu szacunkowego, np. pod kątem formalnym lub ze względu na brak spójności, można go zakwestionować przed odpowiednim organem lub sądem. Nie będą one jednak oceniać operatu pod względem merytorycznym – do tego uprawniona jest wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.