Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie – od czego zależy?

Wywłaszczenie nieruchomości możliwe jest jedynie za odszkodowaniem. Dodatkowo, powinno ono być słuszne. Na to, ile ostatecznie środków trafi do rąk wywłaszczanej osoby, wpływa jednak bardzo wiele czynników. Bez ich znajomości może być trudno wywalczyć satysfakcjonujące pieniądze.

Kto ustala wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?

Artykuł 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej mówi, że odszkodowanie za wywłaszczenie musi być słuszne. Co do zasady, powinno zatem wyrównać uszczerbek na majątku osoby wywłaszczanej.

W praktyce, na ostateczną kwotę, jaką może otrzymać właściciel nieruchomości, składa się kilka elementów. W zależności od rodzaju celu publicznego, podstawą zawsze są środki przyznane na mocy decyzji ustalającej wysokość odszkodowania lub decyzji o wywłaszczeniu, równocześnie orzekającej odszkodowanie. W wielu przypadkach mogą też zostać przyznane dodatkowe bonusy pieniężne.

Kwota odszkodowania ustalana jest przez organ na podstawie opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, która zgodnie z art. 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ma formę sporządzonego operatu szacunkowego.

Jakie elementy wpływają na wycenę nieruchomości?

Preferowana metoda wyceny wynika z analizy porównawczej podobnych nieruchomości. Rzeczoznawca bada najpierw rynek lokalny, a przy braku ofert transakcyjnych – regionalny oraz krajowy (§ 26 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy w trakcie pracy posługuje się metodą porównywania parami, metodą korygowania ceny średniej albo metodą analizy statystycznej rynku.

Przy wycenie metodą porównawczą dla rzeczoznawcy istotne będą następujące zmienne:

• lokalizacja;
• ukształtowanie terenu;
• obecność dróg dojazdowych oraz środków komunikacji publicznej;
• przeznaczenie według planu zagospodarowania przestrzennego;
• stan techniczny, rok budowy i standard wykończenia;
• infrastruktura techniczna.

Jeżeli jednak z różnych przyczyn (np. niewielkiej liczby porównywalnych ofert) niemożliwe jest ustalenie wartości mienia metodą porównawczą, to wycenę można przeprowadzić w oparciu o tzw. wartość odtworzeniową. Zgodnie z prawną definicją, do nieruchomości zalicza się części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane (art. 46 Kodeksu cywilnego). Podczas wyceny metodą kosztową istotne mogą być więc zespolone z budynkiem elementy wyposażenia (np. meble w zabudowie) oraz rośliny i inne elementy umieszczone w gruncie (art. 48 kc).

Innym sposobem wyceny jest metoda dochodowa, opierająca się na dochodzie możliwym do uzyskania z danej nieruchomości. Istnieje również podejście mieszane, łączące metody porównawczą i dochodową. Ten sposób ma zastosowanie np. w przypadku wyceny pól uprawnych, lasów czy sadów. Istotne – oprócz samej wartości gruntu – będą w takim wypadku również możliwe do zebrania plony, wartość drzewostanu itp.

Jeśli kwota wyceny nie jest dla strony satysfakcjonująca, to może składać własne wnioski dowodowe, np. tzw. kontroperat, a także stawiać zarzuty do operatu. Warto korzystać z tych praw, ponieważ w wielu przypadkach aktywność osoby wywłaszczanej potrafi znacząco zwiększyć ostateczną kwotę odszkodowania.

Premie powiększające kwotę odszkodowania

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wprowadziła tzw. „zasadę korzyści”. Zgodnie z nią przy wycenie nieruchomości bierze się pod uwagę zarówno obecne, jak i planowane użytkowanie danego mienia. Odszkodowanie ustala się w oparciu o wyższą z tych kwot.

Rządowy projekt nowelizacji (Ustawa z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw) zastępuje powyższy sposób wyceny, wprowadzając specjalne premie powiększające kwotę odszkodowania:

• W przypadku własności jest to bonus wynoszący 20% kwoty odpowiadającej wartości gruntu oraz 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu.
• W przypadku użytkowania wieczystego ma to być dodatkowe 20% do dotychczasowego prawa.
• W przypadku właścicieli mieszkań lub osób z własnościowym prawem do lokalu spółdzielczego – dodatkowe 40%.

Wielu specjalistów krytykuje zmianę, zwracając uwagę, że kwoty przyznawanych odszkodowań będą teraz w wielu przypadkach dużo niższe. Prof. Marcin Wiącek, Rzecznik Praw Obywatelskich, w piśmie skierowanym do Senatu 27 września 2022 r. podkreśla, że kłóci się to z ideą „słusznych odszkodowań”.

Senat odrzucił w całości nowelizację 6 października 2022 r., tym samym trafiła ona ponownie do Sejmu.

Dodatkowe bonusy przy wywłaszczeniu

Oprócz samego odszkodowania, wywłaszczani mogą otrzymać specjalne bonusy. Art. 18 ust. 1e Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych przewiduje, że można dostać dodatkowe 5% liczone od wartości odszkodowania. Będzie tak w przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty wyda nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

• doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,
• doręczenia postanowienia o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności lub w którym decyzja zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Powyższy bonus nie jest jednak przyznawany z automatu i strona musi złożyć do odpowiedniego organu tzw. oświadczenie woli.

Jeżeli natomiast wywłaszczenie dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, to wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu może zostać powiększona o 10 tys. zł. Musi on jednak faktycznie zamieszkiwać w danym budynku (art. 18 ust. 1f).

Analogiczne bonusy mogą otrzymać również wywłaszczani na mocy specustaw: przeciwpowodziowej, kolejowej, gazowej czy ustawy stworzonej w związku z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego. Warto zatem każdorazowo zweryfikować, na podstawie jakiej inwestycji celu publicznego ma zostać przeprowadzone wywłaszczenie.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie – podsumowanie

Ostateczna kwota odszkodowania zależy od bardzo wielu czynników. Warto zauważyć, że dzięki aktywności strona wywłaszczana może ją niejednokrotnie zwiększyć. Dzieje się tak zarówno, gdy pojawią się wątpliwości co do poprawności operatu szacunkowego, jak i na etapie opuszczenia nieruchomości.

Niestety, wciąż wiele osób wywłaszczanych nie jest świadoma swoich praw, co sprawia, że nie korzystają one z możliwości uzyskania dodatkowych pieniędzy. Przy wątpliwościach związanych z nowym sposobem wyliczania odszkodowań powoduje to, że zwykle uzyskiwane odszkodowania trudno uznać za „słuszne”.