Od czego zależy kwota zaliczki na poczet odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości?

Problemem wielu postępowań administracyjnych jest przewlekłość. Dotyczy to zwłaszcza trudnych i spornych spraw, jakimi są postępowania wywłaszczeniowe. Osoby dotknięte przymusowym odebraniem nieruchomości mogą w niektórych sytuacjach wnioskować o zaliczkę. Pozwala to, w przypadku odwoływania się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, uzyskać pieniądze przed zakończeniem postępowania i uostatecznieniem się tej decyzji.

W całym kraju rośnie liczba inwestycji infrastrukturalnych, które wynikają z budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) na zachodnim Mazowszu. Na samym tylko terenie, gdzie zlokalizowany ma być Port Solidarność, mieszka obecnie kilka tysięcy ludzi. Realizacja dróg oraz torowisk prowadzących na megalotnisko z różnych obszarów Polski wiązać się będzie z wywłaszczeniami idącymi w dziesiątki tysięcy.

Trzeba przy tym pamiętać, że zgodnie z polskimi przepisami pozbawienie praw do nieruchomości nie jest możliwe bez przyznania słusznego odszkodowania (art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.). Jego ustaleniem zajmuje się odpowiedni organ na podstawie opinii o wartości nieruchomości, którą sporządza w formie operatu szacunkowego uprawniony rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie – jaką spełnia rolę?

Wywłaszczenia często pozwalają na natychmiastowe zajęcie nieruchomości (decyzji nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności), a dopiero następnie ustalane jest odszkodowanie. Niestety w wielu przypadkach jego wysokość jest dla strony niesatysfakcjonująca. Odnosi się bowiem do wartości danej nieruchomości, bez uwzględnienia innych kosztów, które często potrafią być ogromne. W szczególnie trudnej sytuacji znajdują się osoby tracące miejsce zamieszkania, a także pracy – np. rolnicy i przedsiębiorcy.

Dodatkowo zdarza się, że wiele decyzji zostaje wydanych z naruszeniem przepisów. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy wywłaszczenia odbywają się w pośpiechu i na masową skalę przy realizacji dużych inwestycji, a głównym kryterium przy wyborze rzeczoznawcy majątkowego jest niska cena za usługę.

W przypadku, kiedy decyzje administracyjne zostają wydane sprzecznie z obowiązującym prawem, istnieje szansa na ich uchylenie. Strony mają prawo odwołać się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania w ustawowym terminie 14 dni, który liczony jest od dnia skutecznego poinformowania o wydaniu decyzji (art. 129 § 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa). Według art. 35 § 3 kpa, załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca lub dwóch miesięcy (w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych), a w przypadku postępowania odwoławczego – w ciągu miesiąca.

W praktyce powyższe terminy rzadko bywają dochowywane. Nagromadzenie odwołań w postępowaniach, kiedy dochodzi do jednoczesnego wywłaszczenia wielu nieruchomości sprawia, że sprawy pozostają bez rozpatrzenia przez długie miesiące a nawet lata.

Legislator, zapewne mając na uwadze notoryczną opieszałość organów i przewlekłość postępowań administracyjnych, przewidział w niektórych przypadkach instytucję tzw. zaliczki na poczet odszkodowania za wywłaszczenie. Zapobiega ona sytuacji, że strona zostaje wywłaszczona z majątku, a odwołując się nie otrzymuje przez lata żadnych pieniędzy. Trzeba bowiem zaznaczyć, że odszkodowanie nie zostanie wypłacone zanim decyzja nie stanie się ostateczna, a nie nastąpi to, dopóki nadal trwa postępowanie odwoławcze.

Zaliczka na poczet odszkodowania w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Najogólniejsze zasady przyznawania zaliczki na poczet odszkodowania za wywłaszczenie zawarto w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dokument reguluje zasady wywłaszczeń nieruchomości w przypadkach, których nie uwzględniono w tzw. specustawach odnoszących się w sposób szczegółowy do konkretnych dziedzin.

Zgodnie z art. 132 ust. 1b ugn, wypłata zaliczki może nastąpić w przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości. Wówczas na wniosek osoby wywłaszczanej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 50 dni, licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki.

W przypadku ugn, jak i omawianych poniżej specustaw, podmiotem wypłacającym zaliczkę jest zawsze ten, który wypłaca odszkodowanie, zatem do niego należy skierować wniosek.

Zaliczka na poczet odszkodowania w specustawie drogowej

Wywłaszczenia na cele drogowe bywają niezwykle problematyczne pod względem społecznym. Dzieje się tak ze względu na ich częstotliwość (są obecnie najpowszechniejsze w kraju), duży zasięg obejmujący jednocześnie wiele nieruchomości oraz fakt, że decyzjom o wywłaszczeniu powszechnie nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności, co pozwala inwestorowi od razu zająć działkę. Dodatkowo wspomniana masowość może przyczyniać się do naruszeń przepisów, a to skutkuje powszechnym odwoływaniem się stron od decyzji ustalających odszkodowanie.

W przypadku Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, osoba wywłaszczona może liczyć na zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji, która następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku (art. 12 ust. 5a specustawy drogowej).

Środki wypłaca, w zależności od rodzaju inwestycji – wójt, burmistrz lub prezydent miasta (drogi gminne), starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu (drogi powiatowe), marszałek województwa (drogi wojewódzkie) lub GDDKiA (drogi krajowe).

Zaliczka na poczet odszkodowania w specustawie kolejowej

Inwestycje kolejowe, związane z budową zupełnie nowych torowisk, praktycznie nie zdarzały się w okresie po upadku PRL, a ostatnie większe przedsięwzięcia zrealizowano w latach 70. Od początku 1990 r. do 2023 r. liczba użytkowanych linii kolejowych zmniejszyła się natomiast o ok. 5 tys. km (Odpowiedź Ministerstwa Infrastruktury z dnia 10 stycznia 2023 r. na interpelację nr 37233). Lwia część tych zlikwidowanych lub zawieszonych w eksploatacji torowisk została już kompletnie zdewastowana i rozkradziona. Sytuację mają zmienić inwestycje towarzyszące CPK, w ramach których ma powstać ok. 2 tys. km nowych linii kolejowych. Na Program Kolejowy CPK składa się 12 tras kolejowych, w tym 10 tzw. szprych prowadzących z różnych regionów Polski do Warszawy i CPK, a także budowa tzw. Kolei Dużych Prędkości.

Wywłaszczenia na cele kolejowe będą realizowane na podstawie Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym. Zgodnie z art. 9z ust. 1a tej specustawy, na wniosek osoby uprawnionej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania określonego w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W przypadku odwołania osoby uprawnionej od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania wypłata zaliczki nie ma wpływu na prowadzone postępowanie odwoławcze. Wypłata zaliczki, przez odpowiednio PKP PLK S.A., Spółkę Celową CPK lub jednostkę samorządu terytorialnego, następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Jeśli jedyną stroną odwołującą się jest inwestor, to zaliczka nie zostanie wypłacona (art. 9z ust. 2 specustawy).

Zaliczka na poczet odszkodowania w specustawie przeciwpowodziowej

Inwestycje przeciwpowodziowe mogą być realizowane przez szereg podmiotów. Na mocy Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, należą do nich (art. 2 pkt 2 specustawy):

• Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
• urząd morski;
• województwo;
• powiat;
• gmina;
• Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej – Państwowy Instytut Badawczy pełniący państwową służbę hydrologiczno-meteorologiczną;
• partner prywatny.

Specyfiką inwestycji związanych z przedsięwzięciami przeciwpowodziowymi jest fakt, że często wiążą się z jednorazowym zajęciem rozległych obszarów. Wywłaszczenia pojedynczych podmiotów – np. pod budowę polderów, sztucznych zbiorników czy zalecane obecnie odsuwanie wałów od koryt rzek – mogą w efekcie sięgać nawet kilkunastu hektarów gruntów. Między innymi z tego powodu stronie odwołującej się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (warunek konieczny) wypłaca się, na jej wniosek, całą kwotę określoną w tej decyzji. Wypłata tej kwoty nie ma wpływu na prowadzone postępowanie odwoławcze (art. 21 ust. 11 specustawy).

Legislator nie określił w specustawie terminu na wypłatę, dlatego może ona nastąpić na warunkach ogólnych w terminie do 50 dni (art. 132 ust. 1b ugn).

Zaliczka na poczet odszkodowania w specustawie o CPK

Jak już wspomniano, realizacja sztandarowego projektu polskiego rządu, jakim jest CPK, wiązać się będzie z wywłaszczeniami na niespotykaną w ostatnich latach skalę. Obecnie ocenia się, że wywłaszczenia dotkną w różnym stopniu mieszkańców ok. 30 wsi, a większość z tych miejscowości zniknie z mapy.

Zgodnie z art. 69 ust. 1 Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, zaliczka na poczet odszkodowania przysługuje wtedy, gdy wywłaszczeniu podlega nieruchomość zabudowana budynkiem. Wówczas w terminie 30 dni od złożenia wniosku wypłaca się 85% kwoty odszkodowania ustalonego w decyzji przez wojewodę.

Wniosek o wypłatę należy kierować do Spółki Celowej CPK.

Zaliczka na poczet odszkodowania w specustawach gazowych

Wywłaszczenia w celu realizacji strategicznych inwestycji związanych z budową gazociągów, bezzbiornikowych magazynów paliw gazowych czy infrastruktury niezbędnej do ich obsługi możliwe są na podstawie Ustawy z dnia 22 lutego 2019 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w sektorze naftowym (art. 1-2 specustawy).

Ustawa z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu reguluje natomiast zasady przygotowania, realizacji i finansowania inwestycji w zakresie terminalu wymaganych ze względu na istotny interes bezpieczeństwa państwa oraz inwestycji towarzyszących. Za inwestycje towarzyszące w myśl specustawy rozumie się budowę zbiorników na gaz, gazociągów, przyłączy itp. instalacji, które mogą być realizowane na obszarze niemal całego kraju (art. 38 specustawy).

Obecnie rośnie rola Polski jako hubu gazowego regionu, wywłaszczenia mogą więc w niedalekiej przyszłości dotknąć bardzo wielu osób. Legislator nie uregulował w wyżej wymienionych specustawach warunków, na jakich można się ubiegać o zaliczki na poczet odszkodowania, dlatego zastosowanie będą miały przepisy zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zaliczka na poczet odszkodowania – podsumowanie

Wysokość kwoty zaliczki na poczet odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zależy od danego celu publicznego. Jako że w niektórych przypadkach korzystne jest wnioskowanie o taką zaliczkę, warto znać zasady, na jakich może być przyznana. Trzeba przy tym mieć na uwadze, że nie w każdej sytuacji będzie ona przysługiwała osobie wywłaszczonej.