Ocena zużycia podczas wyceny wywłaszczanej nieruchomości

Określenie stanu technicznego nieruchomości przekłada się na wysokość ustalonego przez organ odszkodowania za wywłaszczenie. Na jakich zasadach rzeczoznawcy majątkowi oceniają zużycie mienia i czy wiążą ich w tej kwestii szczegółowe wytyczne? Zapoznaj się z naszym artykułem, dowiedz się, jakie czynniki mają wpływ na wycenę nieruchomości.

Ocena zużycia nieruchomości – dlaczego jest ważna?

Odszkodowanie za przymusowe pozbawienie praw do nieruchomości ustalane jest przez organ administracji (starostę lub wojewodę) na podstawie wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Specjalista, oszacowując wartość nieruchomości, bierze pod uwagę wiele cech. Kluczową z nich jest stan techniczny budynku. Nieprawidłowe ustalenie stopnia zużycia może przełożyć się na określenie niedokładnej wartości nieruchomości, a tym samym zaniżoną wysokość odszkodowania.

Ocena stopnia zużycia jest wymagana podczas zastosowania wszystkich tzw. podejść wyceny, ale rzeczoznawcy dokonują jej w różnym stopniu i z różnych powodów. W podejściu porównawczym stanowi ona m.in. podstawę doboru nieruchomości podobnych do tej wycenianej. Zużycie ocenia się w podejściu dochodowym dlatego, że ma ono wpływ na przewidywana długość użytkowania danej nieruchomości – a tym samym okres czerpania z niej dochodów (np. z czynszu).

Ocena zużycia nieruchomości i jej części składowych (trwale z nią związanych maszyn i urządzeń) jest zwykle przeprowadzana w najszerszym zakresie – tym samym analiza jest najdokładniejsza – podczas wyceny nieruchomości podejściem kosztowym. Polega ono na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

W podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Uzyskana za pomocą tego podejścia wartość to tzw. wartość odtworzeniowa.

Trzeba przy tym jasno zaznaczyć, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem możliwe jest ocenianie stopnia zużycia poszczególnych części budynku (dachu, ścian, tynków), jednakże ostatecznie ustalony stopień zużycia powinien dotyczyć całego budynku, a nie materiałów (np. cegły, kamienia, drewna), z których został zbudowany (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach – V Wydział Cywilny z dnia 23 kwietnia 2021 r., sygn. akt V ACa 143/19).

Jak wycenia się nieruchomość podejściem kosztowym?

Według treści § 25 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie), w podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu:

• techniki szczegółowej,
• techniki elementów scalonych,
• techniki wskaźnikowej.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu (§ 26 ust. 1 rozporządzenia). W zależności od sytuacji, wartość tę określa się podejściem porównawczym lub dochodowym.

Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o stopień zużycia tych części składowych. Przy określaniu stopnia zużycia rzeczoznawca majątkowy ustala zużycie techniczne, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również zużycie funkcjonalne lub inne wynikające ze specyfiki wycenianej nieruchomości (§ 26 ust. 1-2 rozporządzenia).

Rodzaje zużycia określane podczas wyceny wywłaszczanej nieruchomości

Na wstępie trzeba zaznaczyć, że ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach (pkt. 2 Standardu Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych w Polsce: Zasady ustalania zużycia, dalej: standard).

Nie ma jednak przeciwskazań, a wręcz zalecane jest, aby specjalista takimi zewnętrznymi źródłami się posiłkował. W sporządzanych operatach szacunkowych często znajdują się zatem szczegółowe obliczenia bazujące na fachowej literaturze. W zależności od sytuacji, rzeczoznawcy korzystają więc ze źródeł stworzonych dla celów ubezpieczeniowych, projektowych i innych.

Wyróżnia się trzy podstawowe rodzaje stopni zużycia – techniczne, funkcjonale i środowiskowe.

Zużycie techniczne nieruchomości

Zgodnie z pkt 4.1 standardu, zużycie techniczne wynika m.in. z wieku obiektu, trwałości wykorzystanych materiałów, jakości wykonawstwa, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych czy prowadzonej gospodarki remontowej. Zużycie to najczęściej określa się procentowo, jednak w niektórych przypadkach można wziąć pod uwagę wartość:

• nakładów finansowych niezbędnych do doprowadzenia obiektu do używalności w dobrym stanie technicznym,
• pozostałego okresu użytkowania obiektu dla prowadzenia danej działalności gospodarczej. Zależy to od przyjętego w szacunku wartości nieruchomości podejścia, tj. ustalenia kosztu odtworzenia czy wartości rynkowej w oparciu o spodziewane dochody z nieruchomości (w podejściu dochodowym).

Ocena stanu technicznego obiektu może być dokonywana w sposób wizualny lub badawczy, w zależności od rodzaju stwierdzonego przez rzeczoznawcę zużycia całego obiektu, w tym poszczególnych jego elementów. Jeżeli rzeczoznawca nie może samodzielnie wykonać takiej oceny, powinien ją powierzyć uprawnionemu do tego specjaliście lub właściwej jednostce badawczej (pkt 4.1.1-2 standardu).

Wyniki oceny rzeczoznawca powinien przytoczyć w swoim operacie szacunkowym. W przypadku gdy rzeczoznawca uzna, że nie ma warunków do pełnej oceny stanu technicznego danego elementu budowlanego, obiektu lub instalacji, bez przeprowadzenia specjalistycznych badań, a stan ten budzi jego zastrzeżenia, powinien wyraźnie zaznaczyć to w operacie szacunkowym (pkt 4.1.3-4 standardu).

Zużycie funkcjonalne nieruchomości

Zużycie funkcjonale jest uznawane za najbardziej subiektywne. Zgodnie z pkt. 4.2 standardu, ocenia się je, porównując zastosowane w danym przypadku projektowe rozwiązania użytkowe do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności).

Dokonuje się również porównań w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę dotychczasowego sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości wycenianej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.

Zużycie środowiskowe nieruchomości

Zużycie środowiskowe może wynikać z różnych przyczyn, w standardzie wyróżniono następujące (pkt. 4.3 standardu):

• dokonane lub planowane zmiany w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, takich jak: budowa w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości zakładu przemysłowego, drogi o dużym natężeniu ruchu, linii tramwajowej, nieuregulowanego cieku wodnego itp.
• prowadzona lub przewidywana na danym terenie eksploatacja górnicza powodująca trwałe uszkodzenia nieruchomości,
• szkodliwy wpływ zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu.

W praktyce, zużycie środowiskowe może dotyczyć również specyficznych uwarunkowań klimatycznych. Będzie zatem zauważalne np. na terenach górskich i nadmorskich (wynika z większej niż gdzie indziej siły wiatru), na obszarach zalewowych oraz mokradłach (efekt zwiększonej wilgotność). Nieruchomości zużywają się środowiskowo także na skutek klęsk żywiołowych i czynników losowych (np. powodzi, lawiny, pożaru), a nawet inwazji szkodników – szczurów, korników, termitów itp.

Ocena zużycia podczas wyceny wywłaszczanej nieruchomości

Ocena stanu technicznego jest w pracy rzeczoznawcy majątkowego niezwykle ważna. Specjalista posiada w tym względzie dużą swobodę i może podczas swojej pracy korzystać z wielu różnych źródeł (np. opracowań podatkowych, wytycznych nadzoru budowlanego, zaleceń architektonicznych).

Ustalenie stopnia zużycia oraz prognozowanej trwałości budynków bywa jednocześnie trudne do oceny i wymaga wzięcia pod uwagę szeregu różnorodnych czynników. Niektóre z nich są subiektywne i dotyczyć mogą kwestii estetycznych (np. wykończenia wnętrza i rozkładu pomieszczeń).

Między innymi z tego powodu, w wytycznych dla rzeczoznawców majątkowych zastrzeżono, że jeżeli rzeczoznawca ustalił oddzielnie zużycie techniczne, funkcjonalne i środowiskowe nieruchomości i uzyskał różne wyniki dla każdego z rodzajów tego zużycia, to do określenia wartości nieruchomości winien przyjąć największe zużycie spośród ustalonych procentowo (pkt 5 standardu).

W przypadku, gdy istnieją podejrzenia, że ocena zużycia została przeprowadzona nieprawidłowo, a przez to ma wpływ na wysokość odszkodowania za wywłaszczone mienie, warto zasięgnąć porady prawnej. Specjalista doradzi co w takiej sytuacji robić, np. czy nie warto odwołać się od decyzji organu (przeczytaj artykuł: Odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczenie).