Na czym polega wydanie i opróżnienie wywłaszczonej nieruchomości

Wywłaszczenie wiąże się z wydaniem i opróżnieniem nieruchomości. Na czym dokładnie to polega? Czy strona ma prawo wymontować z domu okna, drzwi lub zdjąć dachówkę? Przeczytaj dzisiejszy artykuł, aby poznać swoje prawa.

Wywłaszczenie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego

Wywłaszczenie prawa własności i użytkowania wieczystego, a także obciążających nieruchomość tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności, użytkowania, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu) możliwe jest wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu (art. 113 ust. 1-2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). Co do zasady, wraz z uostatecznieniem się decyzji o wywłaszczeniu, nieruchomość zmienia właściciela, a wskazane obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi wygasają.

Organ w decyzji o wywłaszczeniu podaje, w jakim terminie strona powinna wydać i opróżnić nieruchomość. Czas przewidziany na wyprowadzkę różni się w zależności od rodzaju celu publicznego, a szczegółowe warunki uregulowane są w zapisach tzw. specustaw. Wcześniejsze oddanie mienia wiąże się zazwyczaj z możliwością otrzymania premii finansowej.

Należy przy tym pamiętać, że za każdym wywłaszczeniem kryją się ludzkie historie i emocje. Niektórzy nie dopuszczają do siebie nieuchronności sytuacji, nie chcą również dobrowolnie patrzeć, jak ich praca i wspomnienia zostają zmiecione przez koparki. Organy administracji są w takim przypadku uprawnione do odebrania nieruchomości pod przymusem.

Na czym polega wydanie nieruchomości w kontekście wywłaszczeń?

Nie istnieje definicja legalna „wydania nieruchomości”. W polskim prawie pojęcie to jest stosowane w kontekście różnych procedur, np. w procesie wywłaszczenia, sprzedaży nieruchomości, czy też w egzekucji sądowej. W skrócie: wydanie nieruchomości oznacza przekazanie przez jedną stronę posiadania nieruchomości w ręce drugiej strony. Niekoniecznie musi się ono wiązać przeniesieniem praw własności, np. w przypadku najmu.

W kontekście wywłaszczenia, powyższe oznacza przekazanie nieruchomości nowemu właścicielowi – jest to Skarb Państwa lub samorząd terytorialny. Czasami może to nastąpić przed formalnym przeniesieniem prawa własności, np. gdy wydana została decyzja z tzw. rygorem natychmiastowej wykonalności.

Dla przykładu, z dniem wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (tzw. decyzja ZRID) ze wspomnianym rygorem strona jest zobowiązana do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń (art. 17 ust. 1 pkt 2 Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej: specustawa drogowa).

Tego typu rygor może być nadany również każdej innej decyzji o wywłaszczeniu (termin na opuszczenie jednak nie zawsze musi być natychmiastowy) na podstawie art. 108 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa. Podstawami do jego wydania są:

ochrona zdrowia lub życia ludzkiego,
zabezpieczenie gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami,
interes społeczny lub interes stron.

Rygor natychmiastowej wykonalności może być nadany decyzji również po jej wydaniu. W tym przypadku organ wydaje postanowienie, na które służy stronie zażalenie (art. 108 § 2 kpa).

Jak wydać nieruchomość? Kwestia ta nie została uregulowana prawnie. W praktyce, najważniejsze jest fizyczne udostępnienie nieruchomości – tj. możliwość wejścia na nią. Najlepiej więc, jeśli osoba wywłaszczana i organ ustalą w miarę możliwości właściwy sposób wydania nieruchomości. Nie musi odbywać się to na miejscu, często praktykowanym sposobem jest przesłanie pisemnej zgody na wejście na nieruchomość (listem poleconym).

Na czym polega wydanie i opróżnienie lokalu?

Strony powinny mieć świadomość, że ich obowiązkiem jest nie tylko wydanie nieruchomości, ale również ich opróżnienie. Co kryje się pod tym pojęciem?

Należy wiedzieć, że zgodnie z art. 46 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), za nieruchomości uważa się części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, tj. grunty, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast do części składowych gruntu należą (art. 48 kc):

budynki
urządzenia trwale z gruntem związane,
drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W związku z powyższym, były właściciel lub użytkownik wieczysty powinien usunąć z nieruchomości wszelkiego typu obiekty niebędące częściami składowymi nieruchomości (czyli tzw. ruchomości). Będą to w szczególności:

wolnostojące meble,
wolnostojące rządzenia RTV i AGD,
rośliny w donicach,
elementy wystroju (firany, dywany, obrazy itp.),
pojazdy mechaniczne,
zwierzęta (inwentarz, zwierzęta domowe).

Pomimo tego, że np. dom ma zostać i tak zburzony, to po przejściu prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu strona nie ma prawa dokonywać zmian na nieruchomości, tj. zdejmować dachu czy demontować innych części składowych nieruchomości. Zgodnie z przepisami osoba wywłaszczona musi m.in. pozostawić:

okna, drzwi,
meble w zabudowie,
urządzenia w zabudowie i instalacje (np. grzewcze, układy klimatyzacji),
rośliny rosnące w gruncie.

Co jeśli strona nie opróżni wywłaszczonej nieruchomości? W sytuacji, gdy w wyburzanym domu zostaną pojedyncze przedmioty nie powinno to mieć większego znaczenia. Jeżeli natomiast w grę wchodzą liczne sprzęty, albo urządzenia utrudniające prace budowlane (np. pozostawione samochody), organ może opróżnić nieruchomość na koszt byłego właściciela. Nieopróżnienie nieruchomości może wiązać się też z innymi konsekwencjami, o czym poniżej.

Wcześniejsze wydanie i opróżnienie nieruchomości pod realizację inwestycji drogowej oraz innych projektów publicznych

Legislator, aby zachęcić strony do wcześniejszego opuszczenia nieruchomości, przewidział w wielu przypadkach specjalną premię za wcześniejsze – odpowiednio – wydanie lub wydanie i opróżnienie nieruchomości. Wynosi ona 5% wysokości odszkodowania i przyznawana jest, gdy realizowane są m.in. inwestycje drogowe, kolejowe, przeciwpowodziowe oraz związane z budową Centralnego Port Komunikacyjnego.

Dla przykładu, na mocy Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych dodatek zostanie przyznany, jeśli obecny właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu, który jest przedmiotem decyzji o pozwoleniu na budowę drogi, niezwłocznie wyda nieruchomość lub wyda nieruchomość oraz opróżni lokal i inne obiekty, najpóźniej w ciągu 30 dni od daty (art. 18 ust. 1e specustawy):

doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności,
doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej bez rygoru stała się ostateczna.

Co w przypadku, kiedy nie dojdzie do wydania i opróżnienia nieruchomości?

W przypadku, kiedy strona nie chce wydać nieruchomości, organ może ją do tego przymusić w oparciu o tzw. egzekucję administracyjną. Dodatkowo, podczas opróżniania lokali i innych pomieszczeń, organ może zastosować przymus bezpośredni (art. 1a pkt 12 Ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, dalej: upea).

W praktyce wygląda to tak, że inwestor odbiera nieruchomość w asyście policji oraz w razie potrzeby innych służb (np. pogotowia, straży pożarnej, pogotowia gazowego). Jeżeli opór stawia żołnierz w czynnej służbie wojskowej, organ powinien wezwać na pomoc właściwy organ wojskowy (np. żandarmerię wojskową), chyba że zwłoka grozi udaremnieniem egzekucji, a na miejscu nie ma organu wojskowego (art. 46 § 1 upea).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że ze względu na dużą medialność takich egzekucji, organy starają się ich unikać. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy wywłaszczany ma być dom, w którym mieszka rodzina z dziećmi. Dlatego organy często idą na rękę takim osobom, oferując im na długi termin mieszkania zastępcze, a także inne niestandardowe formy pomocy. Niemniej trzeba mieć na uwadze, że do odbierania nieruchomości z użyciem przymusu bezpośredniego czasami dochodzi.

Na czym polega wydanie i opróżnienie nieruchomości – podsumowanie

Podsumowując, wydanie i opróżnienia wywłaszczonej nieruchomości jest kluczowym elementem postępowania wywłaszczeniowego, bez którego niemożliwa jest realizacja ważnych projektów publicznych, takich jak inwestycje drogowe, kolejowe czy przeciwpowodziowe.

Kluczowe jest zrozumienie, że wydanie nieruchomości oznacza jej fizyczne udostępnienie nowemu właścicielowi, czyli Skarbowi Państwa lub samorządowi, co niekiedy może nastąpić jeszcze przed formalnym przeniesieniem prawa własności (jeżeli decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności). Z kolei opróżnienie wymaga usunięcia z nieruchomości wszelkich ruchomości, które nie są jej integralną częścią.

Konsultacja z prawnikiem pomoże w dokładnym zrozumieniu praw i obowiązków wynikających z procesu wywłaszczenia, a także w ocenie możliwych opcji i strategii działania. Profesjonalna porada prawna jest szczególnie cenna w przypadku, gdy właściciel nieruchomości rozważa odwołanie się od decyzji o wywłaszczeniu lub gdy ma wątpliwości co do wysokości odszkodowania. Mało tego, czasami dzięki profesjonalnemu doradztwu udaje się znacznie zwiększyć wartość nieruchomości przeznaczonej do wywłaszczenia.

W niektórych przypadkach, prawnik pomoże też w rokowaniach z organami państwowymi lub samorządowymi, co często przyczynia się do znalezienia satysfakcjonującego rozwiązania dla obu stron.