Jak się przygotować do wywłaszczenia?

Przymusowe pozbawienie praw do nieruchomości to trudne doświadczenie, które może wywołać szereg nieprzyjemnych emocji. Nie powinny one jednak przysłonić racjonalnego myślenia. Na wywłaszczenie można się przygotować, co pozwoli zminimalizować jego negatywne konsekwencje. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jakie kroki podjąć.

Wywłaszczenie - jak się przygotować do niego?

Do wywłaszczenia (przymusowego odjęcia praw do nieruchomości), zgodnie z polskim prawem, może dojść wyłącznie w przypadkach uzasadnionych realizacją tzw. celów publicznych (art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.). Należą do nich m.in. budowa dróg, torów kolejowych i tramwajowych, szpitali, lotnisk, sieci telekomunikacyjnych, a także cmentarzy czy obiektów sportowych. Generalnie zaliczają się do nich inwestycje służące ogółowi społeczeństwa.

Nie można dać się zaskoczyć odebraniem decyzji lokalizacyjnej (zezwalającej na realizację przedsięwzięcia). Od pomysłu do fizycznego urzeczywistnienia projektu upływa zwykle kilka – a nawet kilkanaście – lat. Posiadając wiedzę, że dana nieruchomość zostanie wywłaszczona można zatem zawczasu podjąć skuteczne działania. Pozwolą one zmniejszyć niedogodności, zwłaszcza gdy wywłaszczenie ma dotyczyć nieruchomości o dużej wartości, tj. domu, siedziby przedsiębiorstwa czy gospodarstwa rolnego.

Zdobycie informacji na temat wywłaszczeń

Jedną z głównych trudności, z jaką muszą mierzyć się osoby podlegające wywłaszczeniu, jest nieznajomość przepisów regulujących realizację inwestycji publicznych. Strony zwykle nie mają właściwej wiedzy na temat specyfiki wywłaszczeń, bywa też, że opierają się na nieaktualnych lub „szeptanych” informacjach (niezweryfikowanych).

Przede wszystkim należy wiedzieć, że nie ma jednego aktu prawnego, który określa wszystkie aspekty pozyskiwania gruntów na cele publiczne. Poza podstawowym dokumentem regulującym kwestię wywłaszczeń, tj. Ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (dalej: ugn), przez lata uchwalono bowiem szereg specustaw, które zawierają dostosowane do konkretnych celów publicznych przepisy szczegółowe. Obecnie podstawą wywłaszczeń w Polsce są najczęściej:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa), która dotyczy wywłaszczeń pod drogi publiczne.
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (dalej: specustawa kolejowa), która ułatwia realizację inwestycji kolejowych.
• Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (dalej: specustawa przeciwpowodziowa), która umożliwia wywłaszczanie gruntów na potrzeby budowy zbiorników retencyjnych, wałów przeciwpowodziowych, polderów, falochronów, stopni wodnych itp.

Posiadanie wiedzy na temat różnic między procedurami zawartymi w poszczególnych ustawach jest kluczowe, gdyż mają one istotny wpływ na sytuację prawno-finansową osób wywłaszczanych. Dla przykładu, w przypadku inwestycji drogowych decyzje zezwalające na wywłaszczenie niemal zawsze mają nadawany rygor natychmiastowej wykonalności (art. 17 ust. 1 specustawy drogowej), co oznacza możliwość natychmiastowego zajęcia nieruchomości, podczas gdy w przypadku inwestycji przeciwpowodziowych, rygor natychmiastowej wykonalności pozwala inwestorowi wejść na nieruchomość dopiero po upływie 90 dni od dnia wydania decyzji z nadanym rygorem (art. 25 ust. 2 specustawy przeciwpowodziowej).

Przyjęcie aktywnej postawy w postępowaniu wywłaszczeniowym

Od momentu ogłoszenia zamiaru realizacji inwestycji do rozpoczęcia prac budowlanych często mijają długie lata. W tym czasie nie będą widoczne żadne działania w terenie. To może spowodować, że strona odnosi błędne wrażenie, że w sprawie nic się nie dzieje i projekt zarzucono. Tymczasem urzędnicy mogą cały czas aktywnie pracować nad projektem, kompletując potrzebną dokumentację, uzyskując zgody i składając wnioski o dofinansowanie. Warto zatem śledzić proces inwestycyjny, sprawdzając na jakim etapie jest dany projekt (bezpośrednio we właściwym urzędzie lub chociażby w Biuletynie Informacji Publicznej).

Brak zainteresowania tematem może doprowadzić nie tylko do przykrego zaskoczenia, ale także przynieść bardzo duże straty. Bywa, że osoby zagrożone wywłaszczeniem inwestują znaczące środki na obszarze planowanych projektów, na przykład na trasie przyszłych dróg, myśląc, że nie zostaną one nigdy zbudowane. Choć działania zwiększające wartość wywłaszczanej działki mogą czasami przynieść korzyści (np. nasadzenia roślin wieloletnich na nieużytku), to wydatki na budowę i wyposażenie domu zazwyczaj nie zostaną w pełni skompensowane przyznanym odszkodowaniem.

Bierna postawa osoby wywłaszczanej często prowadzi do przekraczania przez nią ustawowo wyznaczonych terminów. Warto pamiętać, że np. czas na złożenie odwołania od decyzji o odszkodowaniu wynosi zaledwie 14 dni od momentu powiadomienia strony o jej wydaniu (art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 r.). Jeśli w tym terminie osoba wywłaszczona nie podejmie żadnych działań lub spóźni się ze złożeniem odpowiedniego pismu, decyzja organu stanie się ostateczna, co uniemożliwi dochodzenie roszczeń. Trzeba jasno zaznaczyć, że decyzji administracyjnej o odszkodowaniu za wywłaszczenie nie można podważyć przed sądem z powództwa cywilnego – niektóre osoby wywłaszczane pozostają w błędnym przekonaniu, że będą mieć do tego prawo nawet po wielu tygodniach czy miesiącach od wydania ww. decyzji.

Dodatkowo, niewydanie nieruchomości w wyznaczonym terminie (odpowiednio wcześnie) może prowadzić do utraty przysługującego bonusu w wysokości 5% odszkodowania, co jest również niekorzystne dla wywłaszczonego.

Świadomość realnej wartości wywłaszczanej nieruchomości

Wyceny nieruchomości na potrzeby urzędowe mogą być przeprowadzane tylko przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych (zgodnie z art. 7 ugn). Taki specjalista określa rzeczywistą wartość nieruchomości, analizując ceny transakcyjne podobnych obiektów, lub wartość odtworzeniową, gdy dane o transakcjach nie są dostępne.

Należy pamiętać, że ceny transakcyjne – z aktów notarialnych – to nie to samo co ceny ofertowe, które pojawiają się w ogłoszeniach internetowych i mogą z różnych przyczyn znacznie odbiegać od tych pierwszych.

Proces oszacowania wartości nieruchomości jest złożony, a wartość majątku zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj mienia, jego lokalizacja, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz stan techniczny (art. 134 ust. 2 ugn). Precyzyjna wycena jest kluczowa dla ochrony finansowych interesów właścicieli nieruchomości, dlatego istotne jest posiadanie aktualnej wiedzy o rynku. W zależności od okoliczności warto rozważyć:

• Zatrudnienie profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi dla strony operat szacunkowy. Zaleca się skorzystanie z tego rodzaju usługi, kiedy wywłaszczeniu ma podlegać mienie znacznej wartości.
• Regularne śledzenie sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości, co pomoże w lepszym zrozumieniu wartości swojej nieruchomości.
• Unikanie subiektywnych ocen, czyli dążenie do jak najbardziej pozbawionego emocji spojrzenia na nieruchomość.

Brak wiedzy może skutkować przyjęciem niekorzystnych warunków w decyzji o wysokości odszkodowania za wywłaszczenie lub zakwestionowanie odszkodowania we właściwej wysokości. Odwoływanie się w tym drugim przypadku będzie bezowocne lub – w najgorszym razie – może poskutkować uchyleniem decyzji i ustaleniem niższego odszkodowania (przeczytaj artykuł: Czy odwołanie się od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie może być niekorzystne?).

Prawnik i rzeczoznawca majątkowy – dlaczego warto zaufać specjalistom?

Osoba zagrożona wywłaszczeniem zwykle nie będzie w stanie poświęcić odpowiednio dużo czasu, aby zdobyć głęboką wiedzę na temat wywłaszczeń i wyceny nieruchomości. W takim wypadku niezbędne okazuje się skorzystanie z pomocy specjalistów.

„Oszczędności” wynikające z rezygnacji z konsultacji prawnej czy usług rzeczoznawcy majątkowego mogą przynieść poważne straty finansowe. W przypadku wywłaszczenia domu, gospodarstwa rolnego lub gruntów inwestycyjnych straty te mogą iść w dziesiątki, a nawet setki tysięcy złotych. Trzeba bowiem wiedzieć, że dla organów kluczowym kryterium przy wyłonieniu rzeczoznawcy majątkowego nadal pozostaje cena za usługę. W efekcie szacunki mogą być dokonywane pospiesznie i bez należytej staranności, tj. niedokładnie. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku specjalisty, który poświęci na wycenę odpowiednio dużo czasu i dogłębnie przeanalizuje wszystkie czynniki wpływające na wartość mienia.

W dobie, gdy narzędzia umożliwiające szybką komunikację znajdują się w każdym smartfonie, dostęp do odpowiedniej klasy eksperta jest możliwy właściwie dla każdego. Z przyczyn oczywistych nie warto zatem oszczędzać na konsultacji z pierwszą lepszą kancelarią prawną. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest zwrócenie się o pomoc do eksperta specjalizującego się w roszczeniach odszkodowawczych związanych z wywłaszczeniami, który dysponuje nie tylko aktualną wiedzą prawną, ale również odpowiednim doświadczeniem. Taki prawnik posiada również kontakty do rzeczoznawców majątkowych, którzy zajmują się na co dzień wycenami nieruchomości na cele wywłaszczeń.

Podsumowanie

Przymusowe pozbawienie praw do nieruchomości może być stresujące i obciążające finansowo, ale odpowiednie przygotowanie może złagodzić jego negatywne skutki. Oto kluczowe kroki, które należy podjąć, aby skutecznie przygotować się na wywłaszczenie:

• Poznaj przepisy dotyczące wywłaszczeń: zapoznaj się z Ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz odpowiednimi specustawami.
• Monitoruj proces inwestycyjny: sprawdzaj etapy realizacji projektu w urzędzie lub Biuletynie Informacji Publicznej.
• Unikaj ryzykownych inwestycji: inwestowanie na obszarach planowanych projektów może być ryzykowne, chyba że jest to strategia zwiększenia wartości nieruchomości.
• Skorzystaj z usług rzeczoznawcy majątkowego: specjalista dokładnie oszacuje wartość nieruchomości.
• Unikaj subiektywnej oceny: patrz na swoją nieruchomość obiektywnie, aby uzyskać realne pojęcie o jej wartości.
• Skonsultuj się z prawnikiem: ekspert w dziedzinie wywłaszczeń zapewni fachową poradę i pomoc prawną.
• Przestrzegaj ustawowych terminów: zwróć w szczególności uwagę na 14-dniowy termin na odwołanie się od decyzji o odszkodowaniu.
• Wydaj nieruchomość w terminie: unikniesz utraty bonusu w wysokości 5% odszkodowania za wcześniejsze wydanie mienia.

Dochowanie powyższych zaleceń pozwoli Ci lepiej przejść przez proces wywłaszczenia, minimalizując jego negatywne konsekwencje oraz chroniąc Twoje interesy prawne i finansowe.